Was ist die Grundschuld, und warum spielt sie beim Verkauf eine Rolle?
Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück so belastet, dass dem Gläubiger eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Sie steht im Grundbuch in der dritten Abteilung (§ 11 GBV). Banken nutzen sie zur Sicherung von Darlehen. Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Absatz 1 BGB), deshalb bleibt sie im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird (§ 875 BGB). Für die Praxis ist der Sicherungsvertrag mit der Bank wichtig. Er legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert, und seine Einreden lassen sich auch einem Erwerber entgegenhalten (§ 1192 Absatz 1a BGB).
Löschung oder Übernahme: Welche Möglichkeiten gibt es?
Es gibt zwei Wege. Bei der Löschung zahlen Sie die gesicherte Schuld aus dem Kaufpreis zurück, die Bank bewilligt die Löschung und der Käufer erwirbt das Grundstück ohne diese Belastung. Bei der Übernahme bleibt die Grundschuld bestehen. Der Käufer übernimmt dann eine durch sie gesicherte Darlehensschuld, was nach § 109 GNotKG zum selben Beurkundungsgegenstand wie der Kauf gehört. Die Abtretung der Grundschuld an einen neuen Gläubiger folgt § 1154 BGB in Verbindung mit § 1192 BGB: schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefs, bei Buchrechten die Eintragung im Grundbuch.
Welcher Weg passt, hängt vom Darlehensvertrag und von der Finanzierung des Käufers ab. Läuft Ihr Darlehen weiter, finden Sie die Folgen im Ratgeber Verkauf trotz laufender Finanzierung. Dort geht es um Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung. Als Orientierung: Der Darlehensnehmer kann ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Zins nach sechs Monaten vorzeitig kündigen, wenn berechtigte Interessen es gebieten, etwa der Verkauf des beliehenen Objekts. Er schuldet dann einen Ausgleich (§ 490 Absatz 2 BGB, § 502 BGB).
Wie läuft die Löschung ab?
Eine Grundschuld darf nur gelöscht werden, wenn der Eigentümer zustimmt (§ 27 GBO). Hinzu kommt die Bewilligung der Bank (§ 19 GBO). Das Grundbuchamt verlangt dafür öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO). Bei einer Briefgrundschuld wird außerdem der Grundschuldbrief vorgelegt (§ 42 GBO). Der Eigentümer kann gegen Befriedigung des Gläubigers die Herausgabe der Löschungsunterlagen verlangen (§ 1144 BGB in Verbindung mit § 1192 BGB). In der Praxis reicht die Bank die Unterlagen an den Notar weiter, der sie erst nach Zahlung verwendet.
Zur Kostenfrage: Die Löschung im Grundbuch kostet eine halbe Gebühr (Nr. 14140), berechnet aus dem Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG). Im Kaufvertrag sind die zur Löschung erforderlichen Erklärungen derselbe Beurkundungsgegenstand wie der Kauf (§ 109 GNotKG). Wird die Zustimmung des Eigentümers außerhalb davon nur beglaubigt, beträgt die Gebühr 20,00 Euro (Nr. 25101). Wer die Löschungskosten trägt, regelt der Kaufvertrag. § 448 Absatz 2 BGB nennt sie nicht ausdrücklich.
Direktzahlung oder Notaranderkonto: Wie fließt der Kaufpreis?
Im Kaufvertrag steht, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis fällig wird. Üblich sind die eingetragene Vormerkung und die Löschungsunterlagen der Bank beim Notar. Danach gibt es zwei Zahlungswege. Bei der Direktzahlung überweist der Käufer den Ablösebetrag an die Bank und den Rest an Sie. Beim Notaranderkonto zahlt der Käufer an den Notar, der an Bank und Verkäufer auszahlt. Der Notar darf Geld nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse verwahren (§ 57 BeurkG).
Ein Rechenbeispiel zeigt die Kosten. Wir nehmen eine Grundschuld mit 150.000 Euro Nennbetrag an. In Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG liegt der Wert in der Stufe bis 155.000 Euro, die einfache Gebühr beträgt dort 354,00 Euro. Der Kaufpreis soll 300.000 Euro betragen und je zur Hälfte an Bank und Verkäufer gehen.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Löschung im Grundbuch | 0,5 × 354,00 Euro (Nr. 14140) | 177,00 Euro |
| Notar: Treuhandgebühr für die Löschungsunterlagen | 0,5 × 354,00 Euro (Nr. 22201) | 177,00 Euro |
| Notaranderkonto: Auszahlung an die Bank (150.000 Euro) | 1,0 × 354,00 Euro (Nr. 25300) | 354,00 Euro |
| Notaranderkonto: Auszahlung an den Verkäufer (150.000 Euro) | 1,0 × 354,00 Euro (Nr. 25300) | 354,00 Euro |
Bei Direktzahlung fallen die ersten beiden Zeilen an, zusammen 354,00 Euro. Beim Notaranderkonto kommen 708,00 Euro Verwahrungsgebühr hinzu, weil die Gebühr für jede Auszahlung berechnet wird (Nr. 25300, Wert nach § 124 GNotKG). Die Treuhandgebühr bemisst sich nach dem Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 GNotKG), im Beispiel 150.000 Euro. Umsatzsteuer und Auslagen kommen auf die Notarkosten hinzu (Nr. 32014 Kostenverzeichnis).
Was wir nicht beziffern
Wie lange Bank und Grundbuchamt für Bewilligung und Löschung brauchen, haben wir nicht belegt gefunden und nennen deshalb keine Dauer. Fragen Sie Ihre Bank früh nach den Löschungsunterlagen und planen Sie den Notartermin mit dem Notariat ab.
Was heißt das für Ihren Verkauf?
Legen Sie vor dem Verkauf den aktuellen Grundbuchauszug und den Darlehensvertrag bereit, damit klar ist, welche Grundschuld auf dem Haus liegt. Die Checkliste steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf, den Ablauf des Termins beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Immobilienverkauf. Welche Notar- und Grundbuchkosten der Käufer trägt, steht im Ratgeber Notarkosten in Hessen. Wenn Sie in Nordhessen verkaufen, beginnt der Weg mit der kostenfreien Immobilienbewertung, unser Vorgehen steht auf der Seite Haus verkaufen in Kassel.
