Ratgeber
Hauskauf-Nebenkosten in Hessen und Niedersachsen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision: alle Posten transparent kalkuliert für Kassel und Göttingen.
· Stefan Heyder
Verfasst von
Stefan Heyder
Mitgründer Adams & Heyder · 250+ Immobilienbewertungen
Die vier Hauptposten beim Hauskauf
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Hessen oder Niedersachsen kauft, muss neben dem Kaufpreis mit Nebenkosten von etwa 10 bis 12 Prozent rechnen. Bei einem 400.000-Euro-Haus sind das schnell 40.000 bis 48.000 Euro - eine erhebliche Summe, die in jede Finanzierungsplanung gehört.
Beispielrechnung: 400.000-Euro-Haus in Kassel
| Posten | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Notar | ~1,0 % | 4.000 € |
| Grundbuchamt | ~0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ~11,1 % | 44.280 € |
Beispielrechnung: 400.000-Euro-Haus in Göttingen
| Posten | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Notar | ~1,0 % | 4.000 € |
| Grundbuchamt | ~0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ~10,1 % | 40.280 € |
Grunderwerbsteuer im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Sie wird vom Bundesland festgelegt und in Hessen liegt sie bei 6,0 Prozent, in Niedersachsen bei 5,0 Prozent. Die Steuer fällt auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis an - und zwar auf den gesamten Kaufpreis inklusive eventueller Übernahme von Verbindlichkeiten.
Spar-Tipp: Bewegliches Zubehör wie Küche, Sauna oder Photovoltaikanlage gilt nicht als Grundstücksbestandteil und sollte im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer 30.000-Euro-Küche spart das in Hessen 1.800 Euro.
Notar und Grundbuch
Beim Hauskauf in Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) - die Sätze sind also bundesweit gleich und nicht verhandelbar. Bei einem 400.000-Euro-Kauf liegen Notar und Grundbuch zusammen bei etwa 6.000 Euro.
Weitere mögliche Kosten
- Gutachten: Bei Bedarf 500 bis 2.000 Euro für unabhängige Bewertung
- Bankgebühren: Schätzung, Bereitstellungszinsen bei Finanzierungen über 100.000 Euro
- Umzugskosten: 1.500 bis 5.000 Euro je nach Distanz und Volumen
- Renovierung: Schönheitsreparaturen meist 5.000 bis 15.000 Euro vor Einzug
Finanzierungsplanung für Käufer in Kassel und Göttingen
Wer ein Haus kaufen will, sollte die Nebenkosten von Anfang an realistisch einplanen. Die häufigste Falle: Banken finanzieren in der Regel maximal 100 Prozent des Kaufpreises, oft weniger. Die Nebenkosten müssen Käufer aus Eigenkapital decken.
Mindestempfehlung für Eigenkapital: Bei einem 400.000-Euro-Haus in Kassel sind das 44.000 Euro Nebenkosten plus mindestens 20.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung - also etwa 64.000 Euro. Wer weniger mitbringt, hat es bei der Finanzierung deutlich schwerer und zahlt höhere Zinsen.
Zinsen bei niedrigem Eigenkapital: Banken stufen die Risikoklasse nach dem Beleihungsauslauf ein. Bei 80 Prozent Beleihung liegt der Zins typischerweise 0,2-0,3 Prozentpunkte niedriger als bei 100 Prozent. Auf 30 Jahre kann das mehrere 10.000 Euro ausmachen.
Förderungen prüfen: KfW-Programme für energieeffiziente Häuser können bis zu 100.000 Euro zinsverbilligten Kredit bedeuten. In Hessen kommt das Wohnraum-Förderprogramm hinzu, in Niedersachsen die N-Bank-Förderungen. Vor dem Kauf prüfen.
Liquiditätsreserve: Auch nach dem Kauf sollten 5.000-10.000 Euro für unerwartete Reparaturen oder Renovierungen vorhanden sein. Wer komplett "nackt" ins neue Haus zieht, gerät bei der ersten Reparatur in Schwierigkeiten.
Beispielrechnungen für unterschiedliche Kaufpreise
250.000-Euro-Eigentumswohnung in Niederzwehren
Grunderwerbsteuer Hessen (6 Prozent): 15.000 Euro. Notar (ca. 1 Prozent): 2.500 Euro. Grundbuch (ca. 0,5 Prozent): 1.250 Euro. Maklerprovision Käufer (3,57 Prozent): 8.925 Euro. Gesamt-Nebenkosten: 27.675 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis.
550.000-Euro-Einfamilienhaus in Wehlheiden
Grunderwerbsteuer: 33.000 Euro. Notar: 5.500 Euro. Grundbuch: 2.750 Euro. Maklerprovision Käufer: 19.635 Euro. Gesamt: 60.885 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis. Bei dieser Größenordnung lohnt sich besonders der Spar-Tipp mit separater Ausweisung von Küche und Sauna im Kaufvertrag.
320.000-Euro-Reihenhaus in Göttingen-Geismar
Grunderwerbsteuer Niedersachsen (5 Prozent): 16.000 Euro. Notar: 3.200 Euro. Grundbuch: 1.600 Euro. Maklerprovision Käufer: 11.424 Euro. Gesamt: 32.224 Euro - rund 10 Prozent vom Kaufpreis. Niedersachsen ist beim Grunderwerbsteuersatz für Käufer 1 Prozentpunkt günstiger als Hessen - bei 320.000 Euro spart das 3.200 Euro.
800.000-Euro-Villa in Bad Wilhelmshöhe
Grunderwerbsteuer: 48.000 Euro. Notar: 8.000 Euro. Grundbuch: 4.000 Euro. Maklerprovision Käufer: 28.560 Euro. Gesamt: 88.560 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis. Bei dieser Preisklasse ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit Aufteilung beweglicher Bestandteile besonders wichtig.
Häufige Fragen zu Hauskauf-Nebenkosten
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
In Hessen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,0 Prozent des Kaufpreises (Stand 2026). Damit liegt Hessen im oberen Drittel der Bundesländer. In Bayern und Sachsen sind es nur 3,5 Prozent, in NRW 6,5 Prozent.
Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf?
Notar und Grundbuch zusammen liegen bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar berechnet sich nach der Gebührenordnung (GNotKG), die Grundbuchkosten betragen knapp die Hälfte der Notarkosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf in Hessen?
Für einen sicheren Hauskauf sollten Sie mindestens die Nebenkosten (etwa 10-12 Prozent) aus Eigenkapital decken können. Banken finanzieren maximal 100 bis 110 Prozent des Kaufpreises, schwer kalkulierbare Nebenkosten gehören aber zur Eigenleistung.
Sind die Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Immobilien sind die Nebenkosten Teil der Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend gemacht.
Kann man bei den Nebenkosten beim Hauskauf sparen?
Die Grunderwerbsteuer ist fix, lässt sich aber durch kluge Vertragsgestaltung optimieren: Bewegliches Inventar wie Küche oder Sauna sollte separat ausgewiesen werden - darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Notar- und Maklerkosten sind ortsüblich, hier ist wenig Spielraum.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) - Bundesgesetz
- Hessisches Finanzministerium: Grunderwerbsteuer-Sätze Hessen
- Niedersächsisches Finanzministerium: Grunderwerbsteuer-Sätze
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
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