Die vier Hauptposten beim Hauskauf
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Hessen oder Niedersachsen kommen neben dem Kaufpreis Nebenkosten von etwa 10 bis 12 Prozent hinzu. Bei einem 400.000-Euro-Haus sind das schnell 40.000 bis 48.000 Euro, eine erhebliche Summe, die in jede Finanzierungsplanung gehört.
Beispielrechnung: 400.000-Euro-Haus in Kassel
| Posten | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Notar | ~1,0 % | 4.000 € |
| Grundbuchamt | ~0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ~11,1 % | 44.280 € |
Beispielrechnung: 400.000-Euro-Haus in Göttingen
| Posten | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Notar | ~1,0 % | 4.000 € |
| Grundbuchamt | ~0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ~10,1 % | 40.280 € |
Grunderwerbsteuer im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Sie wird vom Bundesland festgelegt und in Hessen liegt sie bei 6,0 Prozent, in Niedersachsen bei 5,0 Prozent (geprüfter Stand: 14. August 2026, die Länder ändern ihre Sätze immer wieder). Die Steuer fällt auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis an - und zwar auf den gesamten Kaufpreis inklusive eventueller Übernahme von Verbindlichkeiten.
Fällig wird die Steuer erst mit dem Bescheid des Finanzamts, meist einige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn das Finanzamt nach § 22 GrEStG die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden - wer diesen Zeitpunkt nicht einplant, hat das Geld unter Umständen im falschen Moment nicht liquide.
§ 3 GrEStG sieht zudem einige Befreiungstatbestände vor, etwa beim Erwerb zwischen Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie - in einem Ratgeber zu Kaufnebenkosten ist das oft die größte einzelne Sparmöglichkeit überhaupt und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Spar-Tipp: bewegliches Zubehör separat ausweisen
Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche gilt nicht als Grundstücksbestandteil und kann im Kaufvertrag separat mit einem realistischen, belegten Zeitwert ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer mit 15.000 Euro Zeitwert angesetzten Küche spart das in Hessen rund 900 Euro. Wichtig dabei: Das Finanzamt akzeptiert nur nachvollziehbare Zeitwerte und prüft hohe Inventaranteile genauer, und Banken finanzieren separat ausgewiesenes Inventar in aller Regel nicht mit - der Betrag muss also aus Eigenkapital kommen. Bei Photovoltaikanlagen kommt nur eine Aufdachanlage als bewegliche Betriebsvorrichtung infrage, eine dachintegrierte Anlage gilt als Gebäudebestandteil.
Notar und Grundbuch
Beim Hauskauf in Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) - die Sätze sind also bundesweit gleich und nicht verhandelbar. Die Gebührentabelle des GNotKG ist degressiv gestaffelt: Der prozentuale Anteil an Notar- und Grundbuchkosten sinkt mit steigendem Kaufpreis. Die in diesem Artikel verwendeten rund 1,5 Prozent sind deshalb ein Näherungswert, der bei kleineren Kaufpreisen tendenziell zu niedrig und bei größeren tendenziell zu hoch liegt. Hinzu kommen bei jeder Finanzierung die Kosten der Grundschuldbestellung, die in den Beispielrechnungen dieses Artikels nicht separat ausgewiesen sind. Eine verbindliche Kostenschätzung gibt es beim Notariat.
Weitere mögliche Kosten
- Gutachten: Bei Bedarf 500 bis 2.000 Euro für unabhängige Bewertung
- Bankgebühren: Schätzung sowie gegebenenfalls Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit (meist 3 bis 12 Monate) noch nicht vollständig abgerufen ist
- Umzugskosten: 1.500 bis 5.000 Euro je nach Distanz und Volumen
- Renovierung: Schönheitsreparaturen meist 5.000 bis 15.000 Euro vor Einzug
Zur Maklerprovision: Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und grundsätzlich verhandelbar. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Teilung bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden: Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer den Nachweis seiner eigenen Zahlung erbracht hat. Mehr dazu im Ratgeber zur Maklerprovision 2026.
Finanzierungsplanung für Käufer in Kassel und Göttingen
Die Nebenkosten sollten beim Hauskauf von Anfang an realistisch eingeplant sein. Die häufigste Falle dabei: Banken finanzieren in der Regel maximal 100 Prozent des Kaufpreises, oft weniger, sodass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden müssen.
Mindestempfehlung für Eigenkapital: Bei einem 400.000-Euro-Haus in Kassel sind das 44.000 Euro Nebenkosten plus mindestens 20.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung - also etwa 64.000 Euro. Wer weniger mitbringt, hat es bei der Finanzierung deutlich schwerer und zahlt höhere Zinsen.
Zinsen bei niedrigem Eigenkapital: Banken stufen die Risikoklasse nach dem Beleihungsauslauf ein. Bei 80 Prozent Beleihung liegt der Zins typischerweise 0,2-0,3 Prozentpunkte niedriger als bei 100 Prozent. Auf 30 Jahre kann das mehrere 10.000 Euro ausmachen.
Förderungen prüfen: Für den Kauf einer Bestandsimmobilie bietet die KfW eigene Förderprogramme an, die sich von der Neubauförderung unterscheiden und regelmäßig in Konditionen und Voraussetzungen angepasst werden. In Hessen kommt das Wohnraum-Förderprogramm hinzu, in Niedersachsen die N-Bank-Förderungen. Wichtig ist die Reihenfolge: Ein Förderantrag muss in aller Regel vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein, notfalls mit einer aufschiebenden Bedingung im Kaufvertrag. Die aktuellen Programme, Beträge und Voraussetzungen finden Sie direkt bei der KfW.
Laufende Kosten nach dem Kauf: Neben der Finanzierung fallen ab dem Eigentumsübergang laufende Kosten an, vor allem Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und eine Instandhaltungsrücklage. Diese Posten gehören mit in die Haushaltsrechnung, auch wenn sie keine einmaligen Nebenkosten sind.
Liquiditätsreserve: Auch nach dem Kauf sollten 5.000-10.000 Euro für unerwartete Reparaturen oder Renovierungen vorhanden sein. Wer komplett „nackt“ ins neue Haus zieht, gerät bei der ersten Reparatur in Schwierigkeiten.
Beispielrechnungen für unterschiedliche Kaufpreise
250.000-Euro-Eigentumswohnung in Niederzwehren
Grunderwerbsteuer Hessen (6 Prozent): 15.000 Euro. Notar (ca. 1 Prozent): 2.500 Euro. Grundbuch (ca. 0,5 Prozent): 1.250 Euro. Maklerprovision Käufer (3,57 Prozent): 8.925 Euro. Gesamt-Nebenkosten: 27.675 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis.
550.000-Euro-Einfamilienhaus in Wehlheiden
Grunderwerbsteuer: 33.000 Euro. Notar: 5.500 Euro. Grundbuch: 2.750 Euro. Maklerprovision Käufer: 19.635 Euro. Gesamt: 60.885 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis. Bei dieser Größenordnung lohnt sich besonders der Spar-Tipp mit separater Ausweisung von Küche und Sauna im Kaufvertrag.
320.000-Euro-Reihenhaus in Göttingen-Geismar
Grunderwerbsteuer Niedersachsen (5 Prozent): 16.000 Euro. Notar: 3.200 Euro. Grundbuch: 1.600 Euro. Maklerprovision Käufer: 11.424 Euro. Gesamt: 32.224 Euro - rund 10 Prozent vom Kaufpreis. Niedersachsen ist beim Grunderwerbsteuersatz für Käufer 1 Prozentpunkt günstiger als Hessen - bei 320.000 Euro spart das 3.200 Euro.
800.000-Euro-Villa in Bad Wilhelmshöhe
Grunderwerbsteuer: 48.000 Euro. Notar: 8.000 Euro. Grundbuch: 4.000 Euro. Maklerprovision Käufer: 28.560 Euro. Gesamt: 88.560 Euro - rund 11 Prozent vom Kaufpreis. Bei dieser Preisklasse ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit Aufteilung beweglicher Bestandteile besonders wichtig.
