Die Grundschuld ist kein Hindernis
Viele Eigentümer schieben den Verkauf auf, weil sie glauben, mit einem laufenden Darlehen ginge es nicht. Das Gegenteil ist der Fall: Der Gesetzgeber hat diesen Fall ausdrücklich geregelt. Nach § 490 Absatz 2 BGB können Sie ein durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen mit festem Zins vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Das Gesetz nennt als Beispiel für ein solches Interesse ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache, also genau den Verkauf.
Der Bundesgerichtshof hat das früh bestätigt. In seinem Urteil vom 1. Juli 1997 (XI ZR 267/96) hat er entschieden, dass das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung eine Pflicht der Bank begründen kann, der vorzeitigen Ablösung gegen eine angemessene Entschädigung zuzustimmen. Sie sind also nicht auf das Wohlwollen Ihrer Bank angewiesen.
Ihre vier Wege
1. Ablösung aus dem Kaufpreis
Der häufigste Weg. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld an die Bank gezahlt, der Rest geht an Sie. Die Bank erteilt danach die Löschungsbewilligung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, muss aber nicht.
Passt fast immer, wenn der Kaufpreis die Restschuld deckt.
2. Sicherheitentausch auf die neue Immobilie
Die Finanzierung läuft weiter, nur die Sicherheit wechselt auf das neue Objekt. Damit entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, weil das Darlehen nicht vorzeitig zurückgezahlt wird. Wichtig und ehrlich gesagt: Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht, das ist Verhandlungssache mit Ihrer Bank.
Passt, wenn Sie ohnehin neu kaufen und Ihr Zinssatz günstiger ist als der aktuelle Markt.
3. Übernahme durch den Käufer
Der Käufer tritt in Ihre Finanzierung ein oder übernimmt die bestehende Grundschuld. Rechtlich möglich, weil eine Grundschuld nach § 1192 BGB unabhängig von der Forderung besteht. Praktisch braucht es die Zustimmung der Bank und einen Käufer, dem Ihre Konditionen passen.
Passt selten, aber wenn, dann spart es Kosten für Löschung und Neubestellung.
4. Warten bis zum Kündigungsrecht
Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Bei veränderlichem Zinssatz beträgt die Frist nach Absatz 2 sogar nur drei Monate.
Passt nur, wenn Sie zeitlich flexibel sind und der Stichtag nah ist.
Vorfälligkeitsentschädigung: was die Bank verlangen darf
Die Grundlage steht in § 502 Absatz 1 BGB. Danach kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar damit zusammenhängenden Schaden verlangen, und zwar nur dann, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.
Der häufigste Irrtum, und er kostet Geld
In vielen Ratgebern steht, die Vorfälligkeitsentschädigung sei auf ein Prozent des zurückgezahlten Betrags begrenzt. Diese Obergrenze gibt es tatsächlich, sie steht in § 502 Absatz 3 BGB. Aber sie gilt dort ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Eine Baufinanzierung, die durch ein Grundpfandrecht besichert ist oder dem Erwerb einer Immobilie dient, ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB. Für sie gilt die Deckelung nicht.
Wer sich darauf verlässt, wird von der Abrechnung überrascht. Der richtige Weg ist, die Berechnung selbst prüfen zu lassen.
Wie gerechnet wird
Der Bundesgerichtshof hat den Rechenweg zuletzt in seinem Urteil vom 12. März 2024 (XI ZR 159/23) beschrieben. Maßgeblich ist die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bei Vertragstreue gezahlt hätten, und der Rendite, die die Bank erzielen kann, wenn sie das frei gewordene Geld laufzeitgleich in sichere Wertpapiere anlegt. Von dieser Differenz sind ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abzuziehen, und das Ergebnis ist auf den Zahlungszeitpunkt abzuzinsen.
Aus dieser Formel folgt unmittelbar der Punkt, der heute für viele Verkäufer entscheidend ist: Je stärker die Marktzinsen seit Abschluss Ihrer Finanzierung gestiegen sind, desto kleiner wird der Schaden der Bank. Denn sie kann das zurückgezahlte Geld zu besseren Konditionen wieder anlegen als zu der Zeit, als Sie abgeschlossen haben. Wer seinen Vertrag in der Niedrigzinsphase geschlossen hat, steht heute deutlich besser da als noch vor einigen Jahren. Ob im Einzelfall am Ende ein kleiner Betrag oder gar nichts herauskommt, ergibt erst die konkrete Berechnung.
Wann die Entschädigung ganz entfällt
- Nach zehn Jahren. § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt Ihnen ein Kündigungsrecht in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens, mit einer Frist von sechs Monaten. Wichtig: Die Frist läuft ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss.
- Bei veränderlichem Zinssatz. Nach § 489 Absatz 2 BGB können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Und § 502 BGB setzt einen gebundenen Sollzinssatz voraus, der hier gerade fehlt.
- Bei unzureichenden Angaben im Vertrag. § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB schließt den Anspruch aus, wenn die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Das ist der Punkt, an dem sich eine anwaltliche Prüfung häufig rechnet.
- Bei Rückzahlung aus einer Pflichtversicherung. § 502 Absatz 2 Nummer 1 BGB, wenn die Versicherung im Darlehensvertrag zur Absicherung vorgeschrieben war.
Eine Falle, die selten erwähnt wird
Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Wer kündigt, bevor der Verkauf gesichert ist, riskiert also, dass die Kündigung ins Leere läuft. Deshalb gehören Kündigung und Notartermin zeitlich aufeinander abgestimmt.
Die Berechnung prüfen lassen lohnt sich
Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat im Rahmen des Marktwächters Finanzen 733 Berechnungen von Anbietern aus den Jahren 2017 bis 2019 untersucht und die Ergebnisse am 21. November 2019 veröffentlicht. Das Ergebnis: In über drei Vierteln der untersuchten Fälle lag die geforderte Entschädigung über der Summe, die die Prüfer ermittelt hatten. Im Durchschnitt lag die korrekt berechnete Entschädigung etwa fünf Prozent niedriger. Als Hauptgrund nannte die Untersuchung zu niedrig angesetzte Abzüge für entfallende Risiko- und Verwaltungskosten. In mindestens acht Prozent der Fälle waren vereinbarte Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt worden.
Zur Einordnung: Diese Zahlen stammen aus der Niedrigzinsphase und sagen nichts darüber aus, wie einzelne Banken heute rechnen. Die Botschaft bleibt trotzdem gültig, weil sich an der Komplexität der Berechnung nichts geändert hat: Prüfen Sie die Abrechnung, bevor Sie zahlen. Achten Sie besonders darauf, ob Ihre vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte berücksichtigt wurden.
Die Grundschuld beim Notartermin
Damit das Grundstück lastenfrei übergeht, muss die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dafür braucht es nach § 19 der Grundbuchordnung die Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen ist, also Ihrer Bank, und nach § 29 der Grundbuchordnung muss diese Erklärung in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Die Bank erteilt sie, wenn das gesicherte Darlehen zurückgeführt ist.
Ein Punkt, den viele nicht wissen: Nach Wegfall des Sicherungszwecks haben Sie einen Rückgewähranspruch, und Sie können grundsätzlich zwischen Löschung, Verzicht und Abtretung wählen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Juli 2014 (V ZR 178/13) entschieden, dass eine Klausel in Banken-Bedingungen, die diesen Anspruch auf die bloße Löschung beschränkt, jedenfalls in bestimmten Konstellationen unwirksam ist.
Was die Bank nicht verlangen darf
Auf Abrechnungen tauchen regelmäßig Positionen auf, die gerichtlich beanstandet wurden:
- Pauschale Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 4. Oktober 2023 (17 U 214/22)
- Entgelt für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. September 2019 (XI ZR 7/19)
- Besonderes Entgelt für die Löschungsbewilligung. Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 28. Februar 2001 (13 U 95/00)
Und zur Information selbst: Nach § 493 Absatz 5 BGB ist die Bank verpflichtet, Ihnen unverzüglich die für die Prüfung erforderlichen Angaben zu übermitteln, wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung ankündigen. Dazu gehören die Zulässigkeit, der zurückzuzahlende Betrag und gegebenenfalls die Höhe der Entschädigung. Eine feste Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht.
Unser Teil davon
Wir sind keine Rechtsanwälte und rechnen keine Vorfälligkeitsentschädigung nach. Was wir übernehmen, ist die Abstimmung: Wir sprechen früh mit Ihrer Bank über die Ablösesumme, stimmen den Notartermin so ab, dass keine Fristen ins Leere laufen, und sorgen dafür, dass die Löschungsbewilligung rechtzeitig vorliegt. Wenn die Abrechnung auffällig aussieht, sagen wir Ihnen das und empfehlen eine Prüfung, bevor gezahlt wird.
Wenn Sie sich in einer Trennungssituation befinden, kommt zur Finanzierung noch die Frage nach der Aufteilung dazu. Dazu mehr auf unserer Seite zum Verkauf bei Trennung und Scheidung. Und bevor Sie mit der Bank sprechen, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Wie wir das ermitteln, steht im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
