Warum braucht der Verkauf einen Notartermin?
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ohne Beurkundung ist der Vertrag formunwirksam, er wird erst gültig, wenn Auflassung und Grundbucheintragung erfolgen. Der Notar soll nach § 17 Absatz 1 BeurkG den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Das ist der Grund, warum Sie im Termin Fragen stellen sollten.
Wie läuft der Notartermin ab?
Der Ablauf folgt dem Beurkundungsgesetz. Zuerst stellt der Notar die Identität der Beteiligten fest (§ 10 BeurkG). Da Notare beim Kauf und Verkauf von Immobilien nach dem Geldwäschegesetz Verpflichtete sind, identifizieren sie die Vertragspartner und prüfen die Angaben anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild (§ 12 GwG). Danach wird die Niederschrift vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben (§ 13 BeurkG). Die folgende Übersicht zeigt fünf Stationen von der Vorbereitung bis zum Vollzug.
- 1
Vor dem Termin
Vertragsentwurf prüfen
Der Notar erstellt den Entwurf nach den Angaben von Verkäufer und Käufer. Bei Verbraucherverträgen soll der Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vorher vorliegen. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und notieren Sie Fragen.
- 2
Termin
Identität feststellen und Vertrag verlesen
Der Notar stellt die Identität der Beteiligten fest. Nach dem Geldwäschegesetz prüft er sie anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild. Danach liest er die Niederschrift vor, die Beteiligten genehmigen sie und unterschreiben eigenhändig (§ 13 BeurkG).
- 3
Nach dem Termin
Vormerkung und Genehmigungen
Üblicherweise beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung und kümmert sich um Erklärungen von Dritten, etwa die Mitteilung an die Gemeinde zum Vorkaufsrecht. Bei einer Eigentumswohnung kann eine Zustimmung nach § 12 WEG nötig sein, aber nur, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.
- 4
Nach dem Termin
Fälligkeit und Kaufpreiszahlung
Liegen die im Vertrag genannten Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt den Kaufpreis. Eine Grundschuld Ihrer Bank wird in der Praxis auf Grundlage der Löschungsbewilligung der Bank gelöscht.
- 5
Vollzug
Eigentumsumschreibung und Übergabe
Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über.
Wie bereiten Sie sich als Verkäufer vor?
Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher nach § 17 Absatz 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Es ist eine Soll-Vorschrift, bei Unterschreitung nennt die Niederschrift die Gründe. Nutzen Sie die Zeit, um den Entwurf zu lesen und mit Ihrer Beratung abzustimmen. Achten Sie besonders auf die Beschreibung des Kaufgegenstands, den Kaufpreis, die Fälligkeitsvoraussetzungen, den Übergabetermin und die Regelung zu einer bestehenden Grundschuld.
Zum Termin bringen Sie Ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass mit, denn die Identität wird geprüft. Was darüber hinaus nötig ist, etwa Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Angaben zur Finanzierung, gibt das Notariat vor. Das ist Praxis des jeweiligen Notariats und keine gesetzliche Pflichtliste. Die Unterlagen zum Objekt haben Sie meist schon für den Verkauf zusammengestellt, die Checkliste steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Können Sie nicht selbst teilnehmen, lässt sich der Termin durch einen Bevollmächtigten wahrnehmen. Vorgelegte Vollmachten sollen nach § 12 BeurkG der Niederschrift beigefügt werden. Eine öffentliche Beglaubigung verlangt die Erklärung schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (§ 129 BGB). Klären Sie die Form mit dem Notariat, bevor Sie die Vollmacht erteilen.
Wer wählt den Notar, und wer zahlt ihn?
Die Kosten regelt § 448 Absatz 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen. Wer den Notar auswählt, regelt diese Norm nicht. In der Praxis liegt die Wahl häufig beim Käufer, eine gesetzliche Vorgabe dazu haben wir nicht gefunden. Welche Beträge anfallen, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen vor.
Was passiert nach dem Notartermin?
Mit der Beurkundung ist der Verkauf noch nicht vollzogen. Das Eigentum geht nach § 873 BGB erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB den Anspruch des Käufers, und die Auflassung selbst wird nach § 925 BGB vor dem Notar erklärt. In der Zwischenzeit klärt der Notar die Genehmigungen und Erklärungen, die für die Eintragung nötig sind.
Dazu gehört das gemeindliche Vorkaufsrecht. Nach § 28 BauGB wird der Gemeinde der Vertragsinhalt mitgeteilt, und sie kann das Recht binnen drei Monaten ausüben. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Bei Wohnungseigentum besteht es nach § 24 Absatz 2 BauGB nicht. Hinzu kommt bei Eigentumswohnungen die Frage einer Zustimmung nach § 12 WEG: Sie ist nur nötig, wenn die Veräußerungsbeschränkung vereinbart wurde, und darf in diesem Fall nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG wird der Käufer ebenfalls nicht eingetragen.
Absicherung des Verkäufers
Wie Sie als Verkäufer abgesichert sind, steht im Vertrag. Der Käufer zahlt in der Regel erst, wenn die vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, und der Notar prüft sie und teilt sie mit. Der Vertrag kann außerdem eine Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten, aus einer notariellen Urkunde ist dann die Vollstreckung möglich (§ 794 Absatz 1 Nr. 5 ZPO). Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind Vertragspraxis und keine gesetzliche Vorgabe, deshalb lohnt der genaue Blick in den Entwurf.
Unser Teil davon
Wir koordinieren den Weg zum Notartermin, stimmen mit Käufer, Bank und Notariat die Unterlagen ab und begleiten Sie bis zur Übergabe. Den Gesamtablauf eines Verkaufs beschreibt der Ratgeber Ablauf und Dauer eines Hausverkaufs, unser Vorgehen beim Hausverkauf in Kassel steht auf der Serviceseite. Eine erste Einschätzung zum Wert bekommen Sie über die kostenfreie Immobilienbewertung.
