Wie läuft ein Hausverkauf Schritt für Schritt ab?
Ein Hausverkauf zieht sich über mehrere Abschnitte, die aufeinander aufbauen. Wer die Reihenfolge kennt, kann Wartezeiten vermeiden, etwa indem Behördenunterlagen beantragt werden, lange bevor das erste Inserat erscheint. Die folgende Übersicht zeigt die sieben Schritte, wie sie in der Praxis aufeinander folgen.
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Vorbereitung
Wert ermitteln und Verkaufsabsicht klären
Am Anfang steht eine belastbare Einschätzung des Marktwerts. Sie bestimmt den Angebotspreis und zeigt, ob sich Investitionen vor dem Verkauf lohnen. Klären Sie außerdem, wer verkaufen darf: Bei mehreren Eigentümern müssen alle zustimmen.
- 2
Vorbereitung
Unterlagen und Energieausweis beschaffen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Flächenberechnung und Energieausweis gehören zur Grundausstattung. Manche Dokumente kommen von Behörden und brauchen Wochen, deshalb lohnt der frühe Start.
- 3
Vermarktung
Angebot veröffentlichen und Interessenten prüfen
Exposé, Fotos und Inserat gehen online, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen im Inserat. Anfragen werden gesichtet, damit Besichtigungen nur mit ernsthaft interessierten Käufern stattfinden.
- 4
Vermarktung
Besichtigungen und Verhandlung
Besichtigungen, Rückfragen und die Preisverhandlung laufen oft parallel zu mehreren Interessenten. Am Ende steht die Einigung mit einem Käufer, dessen Finanzierung belegt ist.
- 5
Vertrag
Kaufvertragsentwurf und Beurkundung
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf. Bei Verbraucherverträgen soll der Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz). Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, genehmigt und unterschrieben.
- 6
Vollzug
Vormerkung, Kaufpreis und Eigentumsumschreibung
Der Käufer wird zunächst durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Ist die Kaufpreiszahlung fällig und geleistet, folgt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer Eigentümer.
- 7
Übergabe
Schlüsselübergabe und Abschluss
Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB). Zählerstände, Schlüssel und Unterlagen werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten, und der Energieausweis ist dem Käufer unverzüglich nach Vertragsabschluss zu übergeben.
Welche Pflichten gelten vor dem Inserat?
Der Energieausweis ist die wichtigste gesetzliche Vorbereitung. Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, ist nach § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes ein Energieausweis auszustellen, wenn noch kein gültiger vorliegt. Nach Absatz 4 müssen Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein Aushang oder Auslegen genügt. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsabschluss ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben.
Für das Inserat selbst regelt § 87, welche Angaben aus dem Ausweis enthalten sein müssen, sofern bei Veröffentlichung bereits ein Ausweis vorliegt: die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Das Gebäudeenergiegesetz wurde mit dem Gesetz vom 28. Juli 2026 umbenannt, die Vorschriften zum Energieausweis werden zum 1. Januar 2027 neu gefasst. Welche Änderungen das für Verkäufer bedeutet, erklären wir im Ratgeber zum Gebäudemodernisierungsgesetz, die heute geltenden Pflichten im Ratgeber Energieausweis: Pflichten beim Verkauf.
Die übrigen Unterlagen sind rechtlich nicht einheitlich vorgeschrieben, entscheiden aber über das Tempo. Welche Dokumente Käufer und Bank erwarten, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
Warum braucht der Kaufvertrag einen Notar?
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Auch die Auflassung wird vor dem Notar erklärt: Nach § 925 BGB müssen beide Seiten gleichzeitig anwesend sein, jeder Notar ist dafür zuständig. Das Eigentum geht nach § 873 BGB erst über, wenn die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch vorliegen.
Zwischen Beurkundung und Eintragung liegt eine Phase, in der der Käufer abgesichert werden muss. Dafür dient die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB: Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, wie sie den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würden. Den Ablauf des Termins beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Immobilienverkauf.
Was kann den Ablauf verzögern?
Drei Punkte verlängern den Zeitplan am häufigsten. Erstens fehlende Unterlagen: Wer Grundbuchauszug, Baulastenauskunft oder Flächenberechnung erst nach den ersten Anfragen besorgt, verliert Wochen. Zweitens die Finanzierung des Käufers: Ohne Finanzierungsbestätigung bleibt jeder Kaufvertragsentwurf unsicher. Drittens ein gemeindliches Vorkaufsrecht.
Nach § 24 des Baugesetzbuchs hat die Gemeinde in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht, etwa in Sanierungs- und Umlegungsgebieten. Der Kaufvertrag wird ihr nach § 28 mitgeteilt, und sie kann das Recht innerhalb von drei Monaten nach der Mitteilung ausüben. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Gemeinde stellt auf Antrag unverzüglich ein entsprechendes Zeugnis aus. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten besteht das Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 2 nicht. Ob für Ihr Grundstück ein Vorkaufsrecht infrage kommt, klärt die Gemeinde.
Laufende Finanzierung
Ist das Haus noch belastet, wird die Grundschuld der Bank im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung gelöscht. Wie das Zusammenspiel der Beteiligten geregelt wird, hält der Kaufvertrag fest. Sprechen Sie die Bank früh an, denn eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen. Die Einzelheiten finden Sie im Ratgeber Verkauf trotz laufender Finanzierung.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Eine pauschale Zahl können wir Ihnen nicht seriös nennen. Eine amtliche Kennzahl zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien haben wir bei den üblichen Stellen nicht gefunden, und Zeitangaben aus Werbetexten lassen sich nicht überprüfen. Belastbar ist dagegen, woraus sich die Dauer zusammensetzt: Vorbereitung, Vermarktung bis zum Kaufvertrag und Vollzug nach der Beurkundung. Jeder Abschnitt hat eigene Einflussgrößen.
In der Vorbereitung entscheidet die Vollständigkeit der Unterlagen. In der Vermarktung entscheiden Preis, Lage und Zustand, denn ein marktgerechter Angebotspreis weckt mehr Nachfrage als ein überhöhter, der später korrigiert werden muss. Im Vollzug entscheiden Käuferfinanzierung, Vorkaufsrechtsprüfung und die Löschungsunterlagen der Bank. Wer die Wertermittlung sauber vorbereitet, verkürzt den mittleren Abschnitt am stärksten, mehr dazu im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
Unser Teil davon
Wir begleiten alle sieben Schritte, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Wie wir einen Hausverkauf in Kassel und Umgebung organisieren, finden Sie auf unserer Serviceseite. Den ersten Schritt können Sie sofort gehen: Die kostenfreie Immobilienbewertung gibt Ihnen eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie.
