Was der Privatverkauf wirklich bedeutet
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung ohne Makler verkauft, übernimmt jeden einzelnen Schritt selbst, den sonst jemand anderes für Sie erledigt: Unterlagen beschaffen, den Wert realistisch einschätzen, ein Exposé schreiben, Inserate schalten, Anfragen beantworten, Besichtigungen organisieren, die Kaufbereitschaft von Interessenten prüfen, verhandeln und den Verkauf bis zum Notartermin begleiten. Rechtlich ändert sich dadurch nichts, der Ablauf bis zur notariellen Beurkundung ist derselbe. Was sich ändert, ist, wer die Arbeit macht und wer die Verantwortung für Fehler trägt.
Dieser Artikel rechnet Ihnen keine Erlösdifferenz zwischen Privatverkauf und Maklerverkauf vor, dafür fehlt eine belastbare, objektunabhängige Grundlage. Stattdessen listet er auf, was an Aufwand, Kosten und Risiko real auf Sie zukommt, damit Sie die Entscheidung mit vollständigen Informationen treffen können.
Unterlagen: was Sie brauchen und was es kostet
Unabhängig vom Verkaufsweg braucht jeder Verkauf einen vollständigen Satz an Unterlagen, weil weder Kaufinteressenten noch deren finanzierende Bank ohne sie seriös verhandeln können. Beim Privatverkauf beschaffen und bezahlen Sie diese Unterlagen selbst. Grundlage sind in jedem Fall Grundbuchauszug, Energieausweis, ein amtlicher Lageplan beziehungsweise die Flurkarte sowie Grundrisse mit Wohnflächenberechnung. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der aktuelle Wirtschaftsplan dazu, bei einem vermieteten Objekt der Mietvertrag samt aller Nachträge.
Ein Punkt, der beim Privatverkauf leicht übersehen wird: Interessenten sollten ausschließlich Kopien erhalten, nicht die Originale. Die gehen erst mit dem tatsächlichen Verkauf an den Käufer über. Eine ausführliche, nach Objektart gegliederte Checkliste mit allen Zuständigkeiten für Kassel und Göttingen finden Sie in unserem Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Kostenpositionen im Überblick.
| Unterlage | Kostenspanne | Zuständig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | 5 bis 20 Euro, je nach elektronischer oder beglaubigter Form | Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis 50 bis 250 Euro, Bedarfsausweis 300 bis 600 Euro | zugelassene Aussteller, bei älteren Gebäuden oft Bedarfsausweis Pflicht |
| Flurkarte / amtlicher Lageplan | regional unterschiedlich, in Göttingen ab rund 20 Euro, in Kassel auf Anfrage | Katasteramt der Stadt beziehungsweise Landesamt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | in Kassel rund 30 Euro, in Göttingen auf Anfrage | Bauaufsicht der jeweiligen Stadt |
| Wertermittlung beziehungsweise Gutachten | abhängig von Umfang und Objekt, ein Kurzgutachten liegt spürbar unter einem vollständigen Verkehrswertgutachten | Gutachterausschuss oder unabhängige Sachverständige, Preis vorab erfragen |
| Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle (nur Eigentumswohnung) | meist gegen eine Bearbeitungsgebühr, Höhe legt die Verwaltung fest | Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft |
In Summe bewegen sich diese Nebenkosten je nach Objekt, Bundesland und Gebäudealter meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, mit einem Bedarfsenergieausweis oder einem umfangreicheren Gutachten auch darüber. Fragen Sie Kostenvoranschläge vor der Beauftragung ab, die Gebühren sind je nach Amt und Region unterschiedlich geregelt.
Fehlt der Energieausweis vollständig, dürfen Sie nicht einmal inserieren, denn fünf Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören seit Mai 2014 in jede Immobilienanzeige, auch beim Privatverkauf. Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Details dazu, wann welcher Ausweistyp Pflicht ist und wie lange er gültig bleibt, finden Sie im Ratgeber zum Energieausweis.
Den Preis realistisch festlegen
Der Verkaufspreis ist die wichtigste Einzelentscheidung im gesamten Prozess, und sie ist ohne Makler besonders fehleranfällig. Was Sie einst für die Immobilie bezahlt und investiert haben, spielt für den Marktwert kaum eine Rolle. Entscheidend sind der aktuelle Ausstattungsstandard, die Lage und die tatsächliche Nachfrage. Auch der Verkaufspreis des Nachbarhauses ist selten ein verlässlicher Maßstab, weil sich Sanierungsstand, Zuschnitt, Mikrolage und energetischer Zustand meist deutlich unterscheiden.
Wer den Preis zu hoch ansetzt, um sich Verhandlungsspielraum zu verschaffen, riskiert das Gegenteil: eine lange Vermarktungsdauer, ausbleibende ernsthafte Anfragen und irgendwann eine sichtbare Preissenkung im Inserat. Genau diese Preissenkung wird von vielen Interessenten als Schwächesignal gelesen, das Objekt wirkt dann, als wäre etwas nicht in Ordnung, selbst wenn der neue Preis realistisch ist. Eine objektive Grundlage, sei es ein Kurzgutachten oder eine ausführliche Wertermittlung, entkoppelt die Preisfindung von der emotionalen Bindung an das eigene Zuhause. Wie die drei anerkannten Verfahren funktionieren und was sie kosten, erklären wir im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
Exposé, Fotos und Inserat
Ein Exposé muss zwei Dinge gleichzeitig leisten: genug Interesse wecken, damit sich die richtigen Menschen melden, und dabei ehrlich bleiben. Beschönigte Angaben zu Zustand, Ausstattung oder Fläche fallen spätestens bei der Besichtigung auf und erzeugen dann Enttäuschung, die direkt in Preisnachlassforderungen umschlägt. Rechtlich ist das kein Kavaliersdelikt: Falsche Angaben können als zugesicherte Beschaffenheit gewertet werden und Gewährleistungsansprüche des Käufers nach §§ 434 und 444 BGB auslösen. Ein im Kaufvertrag üblicher Haftungsausschluss schützt Sie dabei nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 123 BGB).
Setzen Sie deshalb auf gute, unbearbeitete Fotos bei Tageslicht, eine vollständige und wahrheitsgemäße Objektbeschreibung inklusive bekannter Mängel, und auf Angaben zu Fläche und Baujahr, die Sie tatsächlich aus Ihren Unterlagen belegen können. Vage oder erfundene Zahlen holen Sie später ein.
Anfragen und Kommunikation: der unterschätzte Zeitfresser
Sobald das Inserat online ist, beginnt ein Kommunikationsaufwand, den die meisten Privatverkäufer vorher nicht auf dem Schirm haben: Anrufe, Rückfragen zu Details, Anforderungen weiterer Unterlagen, Terminabstimmungen und wiederkehrende Preisfragen. Nicht jede dieser Anfragen kommt von jemandem mit echter Kaufabsicht, ein erheblicher Teil ist reine Neugier. Eine kurze Vorqualifizierung vor der Terminvergabe schützt deshalb schlicht Ihre eigene Zeit. Mit Misstrauen gegenüber Interessenten hat das wenig zu tun.
Verzögerte Antworten kosten Sie dabei mehr, als es zunächst scheint: Wer über mehrere Tage nichts von Ihnen hört, verliert das Interesse oder wird misstrauisch. Wer den Verkauf neben einem Vollzeitjob stemmt, sollte deshalb feste Erreichbarkeitsfenster einplanen und im Zweifel eine separate Telefonnummer und E-Mail-Adresse nur für den Verkauf nutzen, statt die private Nummer im Inserat zu veröffentlichen. Das schützt Ihre Privatsphäre, besonders wenn Sie oder Ihre Familie weiterhin im Haus wohnen, während es vermarktet wird.
Besichtigungen organisieren
Für die Besichtigungsorganisation ist räumliche Nähe zum Objekt praktisch Voraussetzung, ebenso ständige Erreichbarkeit über mehrere Kanäle. Bereiten Sie das Objekt vor jedem Termin vor: aufgeräumt, entpersonalisiert und mit besonderem Augenmerk auf Böden, Küche und Bad, weil diese Räume die Kaufentscheidung überproportional beeinflussen. Führen Sie außerdem eine einfache Liste, wer sich das Objekt wann angesehen hat, das erleichtert die spätere Nachverfolgung und die Priorisierung ernsthafter Interessenten.
Auch hier gilt: Eine belastbare Einschätzung der Kaufbereitschaft vor dem Termin, etwa durch ein kurzes Telefonat zu Finanzierung und Zeitrahmen, filtert einen Großteil des sogenannten Besichtigungstourismus heraus, bevor er Ihre Wochenenden füllt.
Bonitätsprüfung: früh statt spät
Die Prüfung, ob ein Interessent den Kaufpreis überhaupt finanzieren kann, ist ein eigener Arbeitsschritt, der vor der Vertragsreife stattfinden sollte, nicht erst kurz vor dem Notartermin. Bitten Sie aussichtsreiche Interessenten frühzeitig um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank oder einen Nachweis über ausreichend Eigenkapital. Unterbleibt diese Prüfung, scheitern Verkäufe in der Praxis nicht selten erst spät im Prozess, wenn Zeit, Nerven und oft auch schon die Absage anderer Interessenten investiert wurden.
Verhandlung und Notartermin
Die Kaufpreisverhandlung führen Sie ohne Makler direkt mit dem Käufer, ohne die Pufferfunktion einer dritten Partei zwischen den Positionen. Das kann funktionieren, verlangt aber Verhandlungssicherheit und die Bereitschaft, unangenehme Themen wie Mängel oder Preisabschläge direkt anzusprechen, statt sie zu delegieren.
Der Immobilienkaufvertrag ist in jedem Fall notariell zu beurkunden, das gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt war. Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Form. Der Notar bereitet den Vertrag vor und erläutert ihn beiden Seiten, das ersetzt aber nicht Ihre eigene Vorbereitung: Klären Sie vorab mit Ihrer Bank die Ablösung einer eventuell noch laufenden Finanzierung, stimmen Sie den Übergabetermin mit dem Käufer ab, und prüfen Sie, ob alle im Vertrag genannten Angaben zu Fläche, Zustand und Ausstattung mit Ihrem Exposé übereinstimmen.
Zur Absicherung des Käufers wird beim Notartermin üblicherweise eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Nach § 883 BGB sichert diese Vormerkung den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab und verhindert, dass Sie das Grundstück in der Zwischenzeit anderweitig belasten oder erneut verkaufen. Die tatsächliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt danach erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Diese Reihenfolge einzuhalten und mit dem Notar abzustimmen, ist ohne Makler allein Ihre Aufgabe.
Wo die Risiken wirklich liegen
Drei Risikofelder tauchen beim Privatverkauf immer wieder auf, und alle drei lassen sich mit Vorbereitung deutlich entschärfen:
- Preisfehler. Ein zu hoch angesetzter Preis ohne objektive Grundlage führt zu langer Vermarktungsdauer, sichtbaren Preissenkungen und einem Objekt, das am Ende als schwer verkäuflich wahrgenommen wird, selbst wenn es das eigentlich nicht ist.
- Rechtsfragen. Sachmängel, Grundbuchbelastungen und die Absicherung der Kaufpreiszahlung sind die drei Themen, bei denen sich Laien am häufigsten verschätzen. Falsche oder unvollständige Exposé-Angaben können Gewährleistungsansprüche auslösen, ungeklärte Grundbuchlasten können den Notartermin verzögern oder platzen lassen.
- Besichtigungstourismus. Zeit, die in Besichtigungen ohne echte Kaufabsicht fließt, ist Zeit, die Ihnen für die ernsthaften Interessenten und für Ihr eigenes Leben fehlt. Eine konsequente Vorqualifizierung ist der wirksamste Schutz dagegen.
Wann der Privatverkauf gut funktionieren kann
Ein Privatverkauf ist ein legitimer Weg, und für bestimmte Situationen ist er gut geeignet. Er passt besonders dann, wenn Sie zeitlich flexibel sind und Anfragen zeitnah beantworten können, wenn das Objekt unkompliziert ist, also ein einfaches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ohne komplizierte WEG-Historie, wenn Sie sich mit Vertragssprache und Unterlagen wohlfühlen und bereit sind, sich in rechtliche Grundlagen einzulesen, und wenn die Nachfrage in Ihrer Lage ohnehin hoch ist, sodass wenig aktive Vermarktung nötig ist.
Weniger gut passt er, wenn Sie wenig Zeit haben, wenn das Objekt vermietet, geerbt oder Teil einer komplexen Eigentümergemeinschaft ist, wenn Sie den Preis nicht emotional unabhängig einschätzen können, oder wenn Sie den direkten Kontakt mit vielen fremden Interessenten in Ihrem eigenen Zuhause als belastend empfinden. Diese Einschätzung können am Ende nur Sie selbst treffen, niemand sonst kennt Ihre Zeit, Ihr Objekt und Ihre Situation so gut wie Sie.
Was ein Makler an dieser Stelle übernimmt und was das kostet, haben wir bewusst in einem eigenen Artikel behandelt, weil die Provisionsfrage eine eigene, faire Betrachtung verdient: Details zum Teilungsgebot und zu üblichen Sätzen in Hessen und Niedersachsen finden Sie im Ratgeber zur Maklerprovision.
Wenn Sie sich unabhängig von dieser Entscheidung erst einmal einen realistischen Eindruck vom Wert Ihrer Immobilie verschaffen wollen, bieten wir dafür eine kostenfreie Ersteinschätzung an, ganz gleich, ob Sie am Ende selbst verkaufen oder uns beauftragen.
