Ratgeber
Maklerprovision 2026 - alles, was Sie wissen müssen
Bestellerprinzip seit 2020, Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer und übliche Sätze in Hessen und Niedersachsen.
· Stephan Adams
Verfasst von
Stephan Adams
Mitgründer Adams & Heyder · 25+ Jahre Vertriebserfahrung
Das Bestellerprinzip im Überblick
Seit 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für Käufe von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Davor war es bei Mietwohnungen bereits seit 2015 verbindlich. Kern der Regelung: Wer den Makler beauftragt, muss auch mindestens die Hälfte der Provision tragen.
In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Verkäufer den Makler (was üblich ist), zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent inkl. MwSt. - zusammen 7,14 Prozent.
Was ist die ortsübliche Provision?
Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar - es gibt keine gesetzlich fixierten Sätze. Allerdings haben sich regionale Standards etabliert:
| Region | Provision insgesamt | Verkäufer | Käufer |
|---|---|---|---|
| Hessen (Kassel) | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Niedersachsen (Göttingen) | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bayern, NRW (Vergleich) | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Was Sie für die Provision bekommen sollten
Eine seriöse Maklerleistung beinhaltet:
- Kostenfreie Marktwert-Ermittlung mit Vor-Ort-Begehung
- Professionelles Exposé mit hochwertigen Fotos, Drohnenaufnahmen und 360-Grad-Tour
- Dokumentenbeschaffung: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Baubeschreibung
- Vermarktung auf allen relevanten Portalen
- Vorqualifikation der Interessenten inkl. Bonitätsprüfung
- Durchführung der Besichtigungen
- Preisverhandlung mit Käufern
- Begleitung beim Notartermin
- Schlüssel- und Objektübergabe
Sollte ich die Provision verhandeln?
Theoretisch ja, in der Praxis Vorsicht. Ein Makler, der seine Provision auf Nachfrage schnell um 1-2 Prozentpunkte senkt, zeigt damit etwas Wichtiges: Er ist verhandlungsschwach. Genau diesen Makler beauftragen Sie aber damit, für Ihre Immobilie hart zu verhandeln. Das passt selten zusammen.
Wenn Sie die Provision drücken, drücken Sie auch die Motivation des Maklers, sich für den maximalen Verkaufspreis einzusetzen. Studien zeigen: Verkäufe mit professionellen Maklern erzielen im Schnitt 10 bis 15 Prozent höhere Preise. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 40.000 bis 60.000 Euro Mehrerlös - eine 1-Prozent-Reduktion bei der Provision von 4.000 Euro fällt dagegen kaum ins Gewicht.
Was die Provision konkret bei einem Verkauf abdeckt
Ein häufiges Missverständnis: Die Maklerprovision sei eine "Vermittlungs-Gebühr" und der Aufwand entsprechend gering. Tatsächlich umfasst eine professionelle Maklerleistung deutlich mehr als das reine Vermitteln zwischen zwei Parteien. Ein realistisches Bild der Arbeitsbestandteile:
Bewertungsphase (Aufwand 8-15 Stunden): Vor-Ort-Begehung, Marktwertanalyse mit Vergleichsobjekten, Erstellung der Wertschätzung, Erstgespräch mit dem Eigentümer, Klärung der rechtlichen Verhältnisse.
Vorbereitung der Vermarktung (10-20 Stunden): Dokumentenbeschaffung (Grundbuch, Energieausweis, Grundrisse), Beauftragung Fotograf inkl. Drohne, Aufbereitung der Wohnflächenberechnung, Verfassen von Exposé-Text, Erstellung 360-Grad-Tour, Vorbereitung der Online-Inserate auf vier Portalen.
Vermarktung selbst (15-30 Stunden): Anfragenmanagement, Bonitätsprüfung jedes Interessenten, Besichtigungstermine (in der Regel 6-12 pro Verkauf), Vorqualifikation, Verhandlungsgespräche.
Abschlussphase (8-12 Stunden): Notartermin koordinieren, Kaufvertragsentwurf prüfen, Termin beim Notar begleiten, Übergabeprotokoll, Schlüsselübergabe, ggf. Nachbetreuung.
Bei einem typischen Hausverkauf in Kassel mit Vermarktungszeit von 10 Wochen ergibt sich ein Aufwand von 50-80 Maklerstunden. Bei einer Provision von rund 14.000 Euro (Verkäufer-Anteil bei 400.000 Euro Kaufpreis) liegt der effektive Stundensatz zwischen 175 und 280 Euro - vor Steuern, Versicherungen, Bürokosten und Werbeausgaben.
Wie Sie einen seriösen Makler erkennen
Provisionen sind oft das erste Diskussionsthema, wenn Eigentümer einen Makler beauftragen. Wichtiger ist aber die Frage: Wie erkenne ich einen Makler, der die Provision auch wert ist?
Klare Wertermittlung statt überzogener Versprechen. Ein seriöser Makler liefert eine Bewertung mit Begründung und realistischen Vergleichsobjekten. Wer ohne Begründung einen Preis nennt, der 20 Prozent über dem Markt liegt, will den Auftrag - nicht den besten Verkauf.
Transparente Vertragsbedingungen. Im Maklervertrag sollten Vermarktungsstrategie, Vermarktungsdauer und Kostenpflichten klar geregelt sein. Wer Sie zu einem Alleinauftrag mit langer Bindung drängt, ohne erkennbaren Mehrwert zu bieten, ist verdächtig.
Professionelle Werbung. Schauen Sie sich die Inserate des Maklers an. Sind die Fotos professionell? Stehen alle Pflichtangaben drin? Wirkt die Beschreibung sachlich oder marktschreierisch? Das ist ein direkter Hinweis auf die Qualität, die auch Ihre Immobilie bekommen würde.
Referenzen und Bewertungen. Schauen Sie sich Google-Bewertungen, ProvenExpert oder andere Bewertungsplattformen an. Ein etablierter Makler hat in der Regel mehrere Hundert echte Bewertungen, nicht zehn handverlesene Lobeshymnen.
Persönliches Erstgespräch. Im Bewertungstermin merken Sie schnell, ob Sie sich wohlfühlen. Vertrauen ist beim Hausverkauf der wichtigste Faktor - und das spüren Sie meist binnen der ersten Minuten.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wie hoch ist die Maklerprovision in Hessen und Niedersachsen?
In Hessen und Niedersachsen ist die ortsübliche Provision in der Regel 7,14 Prozent inkl. MwSt. des Kaufpreises, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer (je 3,57 Prozent). Vor der Reform 2020 trug oft der Käufer die volle Provision.
Was bedeutet Bestellerprinzip beim Hausverkauf?
Das Bestellerprinzip - eingeführt 2015 für Mietwohnungen und 2020 für Kaufimmobilien - regelt, wer die Maklerprovision zahlt. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gilt: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision je hälftig. Der Verkäufer trägt also seine Hälfte direkt, nicht über den Kaufpreis.
Kann ich mit dem Makler über die Provision verhandeln?
Ja, Maklerprovisionen sind grundsätzlich verhandelbar. Allerdings sollten Sie bedenken: Ein Makler, der seine Provision zu schnell senkt, macht das vermutlich auch bei den Preisverhandlungen für Ihre Immobilie. Das kostet Sie unterm Strich oft mehr als die ursprüngliche Provision.
Wann muss ich die Maklerprovision zahlen?
Die Provision wird fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam abgeschlossen ist. In der Regel zahlen Verkäufer und Käufer ihren Anteil innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Für Käufer einer selbst genutzten Immobilie nicht. Für Verkäufer einer vermieteten Immobilie ist die Provision als Werbungskosten beim Veräußerungsgewinn (Spekulationssteuer) abziehbar. Für Kapitalanleger beim Kauf ist sie Teil der Anschaffungsnebenkosten und wirkt sich auf die spätere AfA aus.
Quellen
- Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (seit 23.12.2020)
- §§ 656a ff. BGB - Maklerverträge bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
- Immobilienverband Deutschland (IVD): Studien zur Maklerleistung
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