Was eine Erbengemeinschaft rechtlich ist
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 Absatz 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Das ist der Satz, an dem sich fast alle späteren Konflikte entzünden. Die Immobilie gehört nicht mehreren Personen zu je einem abgegrenzten Teil, sondern der Gemeinschaft als Ganzes. Niemand hat ein Zimmer, einen Quadratmeter oder ein Stockwerk für sich.
Daraus folgt der zweite oft übersehene Punkt: Ein Miterbe kann nach § 2033 Absatz 2 BGB nicht über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand verfügen. Es gibt also kein Viertel am Haus, das sich verkaufen ließe. Verfügbar ist nur der Anteil am gesamten Nachlass, und dafür gilt nach § 2033 Absatz 1 BGB die notarielle Beurkundung.
Wer entscheidet, und worüber
Die häufigste Frage in einer Erbengemeinschaft lautet: Können mich die anderen überstimmen? Die ehrliche Antwort besteht aus zwei Ebenen, die in vielen Ratgebern vermischt werden.
Ebene eins: die Verwaltung
Nach § 2038 Absatz 1 BGB steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist verpflichtet, bei Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Was zur Erhaltung notwendig ist, kann jeder Miterbe sogar allein veranlassen, etwa eine dringende Dachreparatur nach einem Sturm.
Über Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung entscheidet nach § 2038 Absatz 2 in Verbindung mit § 745 Absatz 1 BGB die Mehrheit. Entscheidend ist dabei ein Punkt, den viele falsch erinnern: Die Mehrheit bemisst sich nach der Größe der Anteile, nicht nach Köpfen. Drei Geschwister mit je einem Drittel stimmen anders ab als ein Ehegatte mit der Hälfte und zwei Kinder mit je einem Viertel.
Die Grenze zieht § 745 Absatz 3 BGB: Eine wesentliche Veränderung kann nicht durch Mehrheit beschlossen werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. September 2005 (IV ZR 82/04) klargestellt, wie diese Grenze zu bestimmen ist. Maßgeblich ist der gesamte Nachlass und nicht der einzelne Gegenstand. Und die bloße Umschichtung von Grundvermögen in liquide Mittel durch einen Verkauf ist für sich allein noch keine wesentliche Veränderung.
Ebene zwei: die Verfügung
Damit ist die Sache aber nicht erledigt. Denn nach § 2040 Absatz 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Der Beschluss ist das eine, der dingliche Vollzug beim Notar das andere. Am Beurkundungstermin müssen alle Miterben mitwirken oder wirksam vertreten sein.
Der Satz, den beide Seiten gern falsch zitieren
Weder stimmt es, dass ein einzelner Miterbe den Verkauf einfach blockieren kann, noch, dass er ihn nicht verhindern kann. Beide Pauschalisierungen führen in die Irre.
Richtig ist: Für die Verwaltung kann je nach Einordnung eine Mehrheit genügen. Für den dinglichen Vollzug verlangt § 2040 BGB Gemeinschaftlichkeit. Wirkt ein Miterbe nicht mit, müssen die übrigen seine Mitwirkung notfalls einklagen oder den Weg über die Teilungsversteigerung gehen. Ein dauerhaftes Veto gibt es nicht, weil § 2042 BGB und die Teilungsversteigerung offenstehen. Eine erhebliche Verzögerung ist aber sehr wohl möglich, und genau die kostet in der Praxis das meiste Geld und die meisten Nerven.
Die fünf Wege auseinander
Nach § 2042 Absatz 1 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Wie sie aussieht, ist damit noch nicht gesagt. In der Praxis gibt es fünf Wege, und sie unterscheiden sich deutlich in Aufwand und Ergebnis.
1. Freihändiger Verkauf an einen Dritten
Der übliche und in aller Regel wirtschaftlich beste Weg. Der Kaufvertrag über das Grundstück bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Über den Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 Absatz 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen, im Notartermin müssen also alle Miterben mitwirken oder wirksam vertreten sein.
Passt, wenn sich alle Miterben auf einen Preis und einen Zeitpunkt einigen können.
2. Übernahme durch einen Miterben
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die übrigen aus. Der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nummer 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung ist eng gefasst und gilt gerade nicht für den Verkauf an einen Dritten. Für die Höhe der Auszahlung gibt es keine gesetzliche Vorgabe, üblicher Maßstab ist der Verkehrswert.
Passt, wenn einer im Haus bleiben will und die Auszahlung finanzieren kann.
3. Verkauf des Erbteils oder Erbschaftskauf
Jeder Miterbe kann nach § 2033 Absatz 1 BGB über seinen Anteil am Nachlass verfügen, notariell beurkundet. Der Erbschaftskauf bedarf nach § 2371 BGB ebenfalls der notariellen Beurkundung. Über den Anteil an einzelnen Gegenständen kann nach § 2033 Absatz 2 BGB nicht verfügt werden. Verkauft ein Miterbe an einen Dritten, sind die übrigen nach § 2034 BGB zum Vorkauf berechtigt, Frist zwei Monate.
Passt, wenn ein Einzelner aussteigen will und die anderen weitermachen.
4. Abschichtung
Formfreies Ausscheiden gegen Abfindung. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 27. Oktober 2004 (IV ZR 174/03) auch für den Fall anerkannt, dass ein Grundstück zum Nachlass gehört. Der Anteil wächst den Verbleibenden an. Wird als Abfindung etwas Formbedürftiges vereinbart, gilt dafür die jeweilige Form. Ehrlich dazugesagt: Die Abschichtung ist eine Richterrechtsfigur ohne eigene gesetzliche Norm und in der Literatur umstritten.
Passt, wenn einer schnell und unkompliziert raus will, gehört anwaltlich begleitet.
5. Teilungsversteigerung
Der gesetzliche Notausgang, wenn nichts anderes mehr geht. Jeder Miterbe kann nach § 2042 Absatz 1 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, und ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, erfolgt sie nach § 753 Absatz 1 Satz 1 BGB durch Zwangsversteigerung. Nach § 181 Absatz 1 ZVG braucht es keinen vollstreckbaren Titel, jeder Einzelne kann den Antrag stellen.
Passt als letzter Schritt. Wirtschaftlich ist es fast immer der ungünstigste.
Teilungsversteigerung: was das Gesetz vorsieht
Die Teilungsversteigerung ist kein Drohmittel, sondern ein geregeltes Verfahren. Nach § 180 Absatz 1 ZVG gelten die Vorschriften über die Zwangsversteigerung entsprechend. Zuständig ist nach § 1 Absatz 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Ein vollstreckbarer Titel ist nach § 181 Absatz 1 ZVG nicht erforderlich, und jeder einzelne Miterbe kann den Antrag stellen.
Die Schutzgrenzen im ersten Termin
Das Gesetz kennt zwei Wertgrenzen, und beide gelten nur im ersten Versteigerungstermin. Nach § 85a Absatz 1 ZVG ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht. Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Werts, kann ein Berechtigter nach § 74a Absatz 1 ZVG die Versagung beantragen. Den Verkehrswert setzt das Gericht nach § 74a Absatz 5 ZVG fest.
Entscheidend ist, was danach passiert. Nach § 85a Absatz 2 ZVG gilt die Hälfte-Grenze im neuen Termin nicht mehr, und nach § 74a Absatz 4 ZVG kann die Versagung dort nicht erneut aus diesem Grund beantragt werden. Im zweiten Termin fallen beide Schutzgrenzen weg. Wer den ersten Termin verstreichen lässt, gibt genau den Schutz auf, der ihn vor einem sehr niedrigen Gebot bewahrt hätte. Der neue Termin ist nach § 74a Absatz 3 ZVG mindestens drei und höchstens sechs Monate später anzuberaumen.
Was wir bewusst nicht behaupten
Sie werden in diesem Text keine Angabe dazu finden, wie lange eine Teilungsversteigerung dauert und um wie viel Prozent der Erlös typischerweise unter dem Verkehrswert liegt. Beides steht in vielen Ratgebern, für beides gibt es aber keine belastbare Quelle. Was sich belegen lässt, sind die gesetzlichen Fristbausteine und der Mechanismus der Wertgrenzen, und genau die stehen oben.
Einstellung des Verfahrens
Das Verfahren lässt sich anhalten. Nach § 180 Absatz 2 ZVG kann das Gericht auf Antrag eines Miteigentümers die einstweilige Einstellung anordnen, für längstens sechs Monate, und eine einmalige Wiederholung ist zulässig. Die Gesamtdauer der einstweiligen Einstellung darf nach § 180 Absatz 4 ZVG fünf Jahre nicht übersteigen. Das sind gesetzliche Fristbausteine und keine Prognose für den Einzelfall.
Ein Hinweis, der in Ratgebertexten regelmäßig falsch läuft: § 180 Absatz 3 ZVG betrifft Konstellationen zwischen Ehegatten und Lebenspartnern. Auf eine Erbengemeinschaft unter Geschwistern ist diese Vorschrift nicht anwendbar. Wer sie dort zitiert findet, sollte den Rest des Textes ebenfalls kritisch lesen.
Die Gerichtskosten
Die Gerichtsgebühren stehen in Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz. Die Entscheidung über den Antrag löst nach Nummer 2210 eine Festgebühr von 120,00 Euro aus. Für das Verfahren im Allgemeinen fällt nach Nummer 2211 eine 0,5-Gebühr an, ebenso nach Nummer 2213 für die Abhaltung eines Versteigerungstermins, nach Nummer 2214 für die Erteilung des Zuschlags und nach Nummer 2215 für das Verteilungsverfahren. Der Geschäftswert bestimmt sich nach § 54 GKG. Kosten für Gutachten und anwaltliche Vertretung kommen hinzu.
Erbschein, Grundbuch und Fristen
Nach § 35 der Grundbuchordnung wird die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, genügt diese zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. Das Grundbuchamt kann in diesem Fall dennoch einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen hält. Die Gebühr für den Erbschein richtet sich nach dem Wert des Nachlasses, konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht.
Sind mehrere Berechtigte einzutragen, sind nach § 47 Absatz 1 der Grundbuchordnung entweder die Bruchteile anzugeben oder das maßgebende Rechtsverhältnis zu bezeichnen. In der Praxis werden bei einer Erbengemeinschaft alle Miterben mit dem Zusatz in Erbengemeinschaft eingetragen.
Die Zwei-Jahres-Frist, die Geld spart
Nach Anlage 1 zum GNotKG, Kostenverzeichnis Nummer 14110, wird die Gebühr für die Eintragung nicht erhoben, wenn Erben eingetragen werden und der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Befreit ist dabei nur die Gerichtsgebühr. Notarkosten und die Kosten eines Erbscheins fallen unabhängig davon an.
Zwei Gerichte, die regelmäßig verwechselt werden
Für Nachlasssachen ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers zuständig. Für die Teilungsversteigerung dagegen das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, so § 1 Absatz 1 ZVG. Das fällt in Nordhessen häufig auseinander, etwa wenn die Mutter zuletzt in Kassel gelebt hat und das Elternhaus im Landkreis Göttingen steht. Wer den Antrag beim falschen Gericht stellt, verliert Wochen.
Nachlassgericht Kassel
Amtsgericht Kassel, Frankfurter Straße 9, 34117 Kassel
Telefon 0561 912-1938, Montag bis Freitag 9 bis 12 Uhr
Das Gericht weist selbst auf erhebliche Verzögerungen hin und darauf, dass Anträge nicht per E-Mail gestellt werden können. Planen Sie den Erbschein deshalb früh ein.
Nachlassgericht Göttingen
Amtsgericht Göttingen, Nachlassabteilung
Die telefonische Zuständigkeit ist nach dem Nachnamen des Erblassers gestaffelt:
- A bis F: 0551 403-1351
- G bis N: 0551 403-1353
- O bis Z: 0551 403-1352
Steuern: was für wen gilt
Drei Steuerarten spielen hinein, und sie folgen unterschiedlichen Logiken.
- Grunderwerbsteuer. § 3 Nummer 3 GrEStG befreit den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Diese Befreiung ist eng gefasst. Sie erfasst den Verkauf an einen Dritten gerade nicht. Die verbreitete Formulierung, die Erbauseinandersetzung sei grunderwerbsteuerfrei, ist in dieser Pauschalität falsch.
- Spekulationssteuer. Nach § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG ist dem Rechtsnachfolger bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Die Zehnjahresfrist beginnt durch den Erbfall also nicht neu, sondern läuft ab dem Erwerb durch den Erblasser weiter. Eine Ausnahme für Objekte, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, kennt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Ausführlicher im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
- Erbschaftsteuer. Steuerschuldner ist nach § 20 Absatz 1 Satz 1 ErbStG der Erwerber. Jeder Miterbe wird also einzeln besteuert, mit seinem eigenen Freibetrag nach § 16 Absatz 1 ErbStG: Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, übrige Personen der Steuerklasse I 100.000 Euro, Steuerklasse II und III je 20.000 Euro. Mehr dazu im Ratgeber zur Erbschaftsteuer auf Immobilien.
Warum die Bewertung der Punkt ist, an dem sich der Streit löst
In Nordhessen sehen wir immer wieder dieselbe Konstellation: drei oder vier Geschwister, einer wohnt noch in Kassel oder im Umland, die anderen sind vor Jahren weggezogen. Der eine kennt das Haus, die Heizung, das feuchte Kellereck und den Nachbarn. Die anderen kennen eine Zahl, die sie einmal in einem Onlineportal gesehen haben. Aus diesem Informationsgefälle entsteht der Streit, nicht aus Bosheit.
Genau an dieser Stelle sehen wir unsere Rolle, und sie ist bewusst eine andere als die des klassischen Verkaufsauftrags. Eine nachvollziehbare Bewertung nimmt der Diskussion die Grundlage, weil sie für alle Beteiligten dieselbe Zahl herstellt. Sie sagt nicht, wer recht hat. Sie sagt, worüber gesprochen wird. Ob am Ende einer übernimmt und die anderen auszahlt oder ob verkauft wird, ist danach eine Rechenaufgabe und keine Machtfrage mehr. Wie wir dabei vorgehen, steht im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
Wir treten dabei nicht für einen Miterben gegen die anderen auf. Wir sprechen mit allen, legen die Grundlagen unserer Einschätzung offen und nehmen keine Partei. Wenn sich am Ende herausstellt, dass eine Teilungsversteigerung der einzige Weg ist, sagen wir das auch, obwohl uns das keinen Auftrag bringt.
Wie Sie sinnvoll anfangen
- Erbfolge klären. Testament oder Erbvertrag prüfen, Eröffnung abwarten und, falls erforderlich, den Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Bei Verzögerungen bleibt alles andere liegen.
- Anteile schriftlich festhalten. Wer welchen Anteil hält, entscheidet über jede spätere Mehrheit. Das gehört an den Anfang, nicht in die erste Auseinandersetzung.
- Grundbuch und Unterlagen zusammentragen. Welche Papiere gebraucht werden, steht im Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf. Denken Sie an die Zwei-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung.
- Eine gemeinsame Zahl herstellen. Erst danach über Übernahme, Verkauf oder Auszahlung sprechen. Unsere kostenfreie Immobilienbewertung ist dafür der übliche erste Schritt.
- Bei Konflikten früh anwaltlich beraten lassen. Eine Mitwirkungsklage oder eine Abschichtung gehört in fachkundige Hände. Je früher, desto günstiger.
Wenn Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie konkret angehen wollen, finden Sie den Ablauf und unsere Rolle darin ausführlich auf unserer Seite zum Immobilienverkauf nach einer Erbschaft.
