Zuerst entscheidet der Güterstand
Bevor sich die Frage stellt, was mit dem Haus passiert, klärt sich eine andere: In welchem Güterstand leben Sie überhaupt. Haben Sie keinen notariellen Ehevertrag geschlossen, leben Sie automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das regelt § 1363 BGB unmittelbar: Die Ehegatten leben in Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren. Ihre Vermögen bleiben dabei rechtlich getrennt, keiner haftet automatisch für Schulden des anderen. Eine Mithaftung entsteht erst dann, wenn Sie gemeinsam einen Kredit aufgenommen oder eine Bürgschaft übernommen haben.
Kommt es zur Scheidung, wird für beide Ehegatten das Anfangsvermögen bei Eheschließung und das Endvermögen zum Zeitpunkt der Scheidung ermittelt. Wer dabei den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen nach § 1378 BGB die Hälfte der Differenz als Ausgleichsforderung. Für die Immobilie zählt dabei: Dieser Ausgleich bezieht sich auf das gesamte Vermögen beider Partner, nicht isoliert auf das Haus. Eine Immobilie, die ein Ehegatte bereits mit in die Ehe gebracht hat, zählt selbst nicht zum Zugewinn, anders die Wertsteigerung, die während der Ehezeit entstanden ist. Und was ein Ehegatte während der Ehe erbt oder geschenkt bekommt, fällt nach § 1374 Absatz 2 BGB nicht in den auszugleichenden Zugewinn, sondern wird rechnerisch dem Anfangsvermögen zugeschlagen.
Wird die Zugewinngemeinschaft vertraglich ausgeschlossen, tritt nach § 1414 BGB Gütertrennung ein: Die Vermögen bleiben vollständig getrennt, und es findet bei der Scheidung kein Zugewinnausgleich statt. Die dritte, seltenere Variante ist die vertraglich vereinbarte Gütergemeinschaft nach § 1415 BGB, bei der nahezu das gesamte Vermögen beiden Partnern zu gleichen Teilen gehört. Ein Ehevertrag muss nach § 1408 und § 1410 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Partner notariell beurkundet werden. Fehlt ein solcher Vertrag, kann während oder nach der Trennung immer noch eine Scheidungsfolgenvereinbarung geschlossen werden, die die Vermögensaufteilung regelt.
Das Grundbuch entscheidet über den Erlös
Wer im Grundbuch mit welchem Anteil eingetragen ist, entscheidet später über die Verteilung eines Verkaufserlöses. Nach § 891 BGB wird vermutet, dass demjenigen, für den ein Recht im Grundbuch eingetragen ist, dieses Recht auch tatsächlich zusteht. Was ein Partner während der Ehe zusätzlich in die Immobilie investiert hat, verändert diese Eintragung nicht automatisch. Ein nicht eingetragener Partner kann trotzdem Ansprüche haben: Zugewinnausgleich, Ausgleichsansprüche unter Miteigentümern und vertragliche Vereinbarungen bestehen unabhängig vom Grundbuch. Wenn Sie hier unsicher sind, ist eine frühzeitige Klärung mit einem Fachanwalt für Familienrecht sinnvoller als sich auf eine pauschale Annahme zu verlassen.
Solange die Immobilie beiden gehört, gilt sie rechtlich als Bruchteilsgemeinschaft. Erträge, etwa aus einer Vermietung, stehen nach § 743 BGB jedem Teilhaber entsprechend seinem Anteil zu. Und jeder Teilhaber kann nach § 749 BGB jederzeit die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen, was im Streitfall über die Teilungsversteigerung durchgesetzt werden kann.
Ihre sechs Wege für die Immobilie
Für die gemeinsame Immobilie gibt es keinen vorgeschriebenen Weg, sondern sechs Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel weitere Zusammenarbeit sie voraussetzen und wie schnell sie sich umsetzen lassen.
1. Verkauf an Dritte
Der sauberste Weg. Der Erlös ist exakt teilbar, und gemeinsame Verbindlichkeiten wie ein laufender Kredit werden direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Ein Verkauf ist bereits vor der rechtskräftigen Scheidung möglich.
Passt, wenn beide keine emotionale Bindung mehr an das Objekt haben oder wenn Vermietung und Realteilung ausscheiden.
2. Übertragung des Anteils gegen Abfindung
Ein Partner behält die Immobilie und zahlt den anderen aus. Die Abfindung bemisst sich am Marktwert und am Eigentumsanteil. Danach müssen Grundbuch, Kreditvertrag und laufende Verträge auf den übernehmenden Partner umgeschrieben werden.
Passt, wenn ein Partner die Kosten dauerhaft allein tragen kann und will, ohne sich das aus reiner Emotion einzureden.
3. Gemeinsame Vermietung
Beide bleiben Miteigentümer, der Mietzins wird nach Anteilen aufgeteilt. Der Vermögenswert bleibt erhalten, künftige Wertsteigerungen bleiben nutzbar. Setzt aber dauerhafte Kooperationsfähigkeit voraus: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung sind gemeinsame Vermieterpflichten.
Passt nur bei einem noch kooperativen Verhältnis, das jahrelang trägt.
4. Übertragung auf die Kinder
Bei einem volljährigen Kind, das die Immobilie selbst nutzt und finanzieren kann, unkompliziert. Bei minderjährigen Kindern ist eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich. Für Schenkungen an Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, unabhängig davon, ob das Kind selbst einzieht.
Passt, wenn ohnehin eine Übergabe an die nächste Generation geplant ist.
5. Realteilung
Die bauliche Teilung der Immobilie in zwei abgeschlossene Wohnbereiche, je einer pro ehemaligem Partner. Setzt voraus, dass sich beide räumliche Nähe weiterhin vorstellen können, die Immobilie sich baulich eignet und beide den Umbau finanzieren können.
Passt selten, aber wenn die Voraussetzungen stimmen, bleibt der Vermögenswert für beide erhalten.
6. Teilungsversteigerung
Der letzte Ausweg, wenn ein Partner Verkauf oder Auszug dauerhaft blockiert. Jeder Miteigentümer kann sie nach § 749 BGB in Verbindung mit § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes beim zuständigen Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen des anderen.
Sollte immer die letzte Option sein, nicht ein gleichwertiger sechster Weg.
Je zerrütteter das Verhältnis, desto klarer spricht vieles für den Verkauf, weil er der einzige Weg ist, der keine fortbestehende Zusammenarbeit erfordert. Je kooperativer Sie beide noch sind, desto eher lassen sich auch Vermietung oder Realteilung tragfähig umsetzen.
Steuern und Kredit bei der Übertragung
Übertragen Sie den Anteil an der Immobilie auf Ihren Ehepartner, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. § 3 Nummer 4 des Grunderwerbsteuergesetzes befreit den Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers ausdrücklich. Diese Befreiung endet nicht zwangsläufig mit der Scheidung: § 3 Nummer 5 desselben Gesetzes befreit zusätzlich den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Ein Notartermin bleibt trotzdem erforderlich, denn die Übertragung von Grundbesitz muss beurkundet werden, und dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
Am Kreditvertrag ändert die Scheidung nichts. Haben beide Partner unterschrieben, handelt es sich um eine Gesamtschuld nach § 421 BGB: Die Bank kann von jedem Einzelnen die vollständige Rate verlangen, ganz unabhängig vom Trennungsstatus. Übernimmt ein Partner die Immobilie, muss die Bank den anderen ausdrücklich aus der Haftung entlassen. Das ist ein eigenständiges Gespräch mit der Bank, das nicht automatisch aus der Grundbuchänderung folgt. Bleiben Raten aus, kann die Bank grundsätzlich eine Zwangsversteigerung einleiten, in der Praxis lassen sich mit der Bank aber meist neue Modalitäten verhandeln, wenn Sie das Gespräch frühzeitig suchen.
Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb und haben sie nicht durchgehend selbst bewohnt, kann zusätzlich Spekulationssteuer anfallen. Was das für eine Übertragung innerhalb der Ehe oder nach der Trennung bedeutet, erklären wir im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Wer bleibt im Haus? Trennungsjahr und Ehewohnung
Vor der Scheidung steht das Trennungsjahr. Nach § 1566 BGB wird unwiderlegbar vermutet, dass die Ehe gescheitert ist, wenn Sie seit einem Jahr getrennt leben und beide die Scheidung beantragen oder der andere ihr zustimmt. Getrenntleben im rechtlichen Sinn setzt dabei keinen Auszug voraus: § 1567 BGB stellt klar, dass Getrenntleben auch innerhalb derselben Wohnung möglich ist, solange keine häusliche Gemeinschaft mehr besteht und ein Partner erkennbar keine eheliche Lebensgemeinschaft mehr will.
Wenn Sie sich nicht einigen können
Bestehen während der Trennungszeit beide Partner auf der alleinigen Nutzung der Wohnung, kann jeder nach § 1361b BGB verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Das Wohl gemeinsamer Kinder im Haushalt wird dabei besonders gewichtet, ebenso ein bestehendes Alleineigentum. Nach der rechtskräftigen Scheidung übernimmt § 1568a BGB diese Regelung mit einem eigenen Billigkeitsmaßstab.
Wenn nichts mehr geht: die Teilungsversteigerung
Blockiert ein Partner Verkauf oder Auszug dauerhaft, bleibt die Teilungsversteigerung als letzter Ausweg. Jeder Miteigentümer kann sie nach § 749 BGB in Verbindung mit § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes beim zuständigen Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen des anderen. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag eines Miteigentümers zeitweise einstellen, wenn eine Abwägung der Interessen das rechtfertigt, bei einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes ist eine längere Einstellung möglich. Beide Optionen sind zeitlich begrenzt, dauerhaft verhindern lässt sich eine Teilungsversteigerung dadurch in der Regel nicht.
Wirtschaftlich betrachten wir die Teilungsversteigerung als das Ergebnis eines gescheiterten Verkaufsversuchs, nicht als gleichwertige Alternative zum freien Verkauf. Wer sich in dieser Situation befindet, sollte frühzeitig sowohl einen Fachanwalt für Familienrecht als auch einen Makler einbeziehen, um zu prüfen, ob ein einvernehmlicher Verkauf noch möglich ist, bevor das Verfahren läuft.
Unser Teil davon
Wir sind keine Rechtsanwälte und treffen keine Entscheidung für Sie oder gegen Sie. Was wir übernehmen, ist die neutrale Einschätzung des Marktwerts als gemeinsame Rechengröße, damit Abfindung, Verkaufspreis oder Mindestgebot auf einer belastbaren Grundlage stehen, statt auf einem Gefühl. Wie diese Bewertung abläuft, lesen Sie im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren. Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, begleiten wir Sie dabei, mehr zu unserem Angebot für diese Situation finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf bei Scheidung.
