Der Fahrplan im Überblick
Ein Erbfall löst mehrere Fristen gleichzeitig aus, und sie laufen parallel zueinander. Die folgende Übersicht sortiert deshalb nach Dringlichkeit, nicht nach Thema. Darunter finden Sie zu jedem Punkt die Einzelheiten mit den Paragrafen, auf die es ankommt.
Woche 1
Bestandsaufnahme und Ausschlagungsfrist
Grundbuchauszug besorgen und auf Hypotheken, Grundschulden und Bürgschaften prüfen. Die Uhr für die Ausschlagung läuft bereits, sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund.
Bis Woche 6
Annehmen oder ausschlagen
Ist der Nachlass überschuldet, ist die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht zu erklären, formgebunden und fristgebunden. Ohne Erklärung gilt die Erbschaft nach Fristablauf als angenommen.
Monat 1
Erbschein prüfen, falls nötig
Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, ersetzt dieses Dokument in der Regel den Erbschein. Ansonsten Antrag beim Nachlassgericht stellen.
Monat 1 bis 2
Grundbuch berichtigen lassen
Antrag beim Amtsgericht am Ort der Immobilie. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Binnen 3 Monaten
Anzeige beim Finanzamt
Formloses Schreiben an das für den Verstorbenen zuständige Finanzamt, mit Angaben zu Erbe, Erblasser und Wert des Erwerbs.
Laufend
Unterlagen sichern, Kosten und Versicherung im Blick behalten
Energieausweis, Grundbuchauszug, Versicherungspolicen und Nebenkostenabrechnungen zusammensuchen, solange sie noch auffindbar sind. Wohngebäudeversicherung läuft weiter und muss bezahlt werden.
Danach
Immobilie bewerten lassen
Erst mit einer belastbaren Wertermittlung lassen sich Erbschaftsteuer, Auszahlung von Miterben und die Verwertungsentscheidung seriös planen.
Am Ende
Entscheidung: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen
Nicht am Anfang, sondern am Ende der Kette, wenn Zahlen und Fristen geklärt sind.
Woche 1: Belastungen prüfen, bevor Sie sich freuen
Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Diese Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 Absatz 1 BGB umfasst die Immobilie ausdrücklich zusammen mit den Schulden und Verpflichtungen des Verstorbenen. Bevor Sie sich also mit dem Wert der Immobilie beschäftigen, gehört ein aktueller Grundbuchauszug auf den Tisch. Er zeigt in einem Dokument, wem die Immobilie gehört und mit welchen Rechten sie belastet ist, etwa mit einer Hypothek oder einer Grundschuld. Ergänzend lohnt sich die Frage, ob der Verstorbene Bürgschaften übernommen hatte, denn auch diese gehen auf die Erben über.
Diese Prüfung steht deshalb ganz bewusst am Anfang, weil parallel bereits eine Frist läuft: Nach § 1944 Absatz 1 BGB haben Sie nur sechs Wochen, um eine Erbschaft auszuschlagen. Wer diese Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen, mit allem, was dazugehört.
Die Ausschlagungsfrist im Detail
Die sechs Wochen beginnen nach § 1944 Absatz 2 BGB, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe Kenntnis erlangt haben. Bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament fällt das in der Praxis meist mit der Kenntnis vom Tod zusammen, weil das Verwandtschaftsverhältnis als Berufungsgrund von vornherein feststeht. Es gibt also kein amtliches Schreiben, auf das Sie warten müssten. Liegt dagegen ein Testament vor, beginnt die Frist erst mit der Zustellung durch das Nachlassgericht, weil erst dann der Berufungsgrund förmlich bekannt ist. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich selbst zu Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist nach § 1944 Absatz 3 BGB auf sechs Monate.
Die Erklärung selbst ist formgebunden. Nach § 1945 BGB schlagen Sie entweder persönlich zur Niederschrift des Nachlassgerichts aus oder lassen die Erklärung notariell beglaubigen. Zuständig ist nach § 343 FamFG das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, nicht das Amtsgericht an Ihrem eigenen Wohnort. Wer über eine bevollmächtigte Person ausschlägt, braucht dafür eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.
Wenn Sie ausschlagen, bedenken Sie zwei Dinge
Erstens: Wer ausschlägt, dessen Erbteil geht so weiter, als hätte diese Person nie gelebt (§ 1953 BGB). Der nächste Erbberechtigte rückt nach, das können Ihre eigenen Kinder sein. Sind diese minderjährig, müssen Sie als gesetzlicher Vertreter zusätzlich für sie ausschlagen, sonst bleibt die Belastung in der Familie.
Zweitens: Wer ausschlägt, verzichtet damit in aller Regel auch auf den Pflichtteil, denn dieser steht nach § 2303 BGB nur zu, wer durch eine Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen wurde, nicht wer selbst ausschlägt. Es gibt eng begrenzte Ausnahmen, etwa wenn ein Erbteil mit Vermächtnissen oder Auflagen beschwert ist (§ 2306 BGB) oder für Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1371 Absatz 3 BGB). Das sind Einzelfälle, die eine anwaltliche Prüfung verdienen, keine Faustregel.
Annehmen ist der Normalfall
In den meisten Fällen läuft die Sechs-Wochen-Frist ohne Ausschlagung ab, und die Erbschaft gilt als angenommen. Danach ist die Annahme faktisch endgültig und nur in eng begrenzten Ausnahmefällen anfechtbar. Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht mit der Annahme automatisch eine Erbengemeinschaft, und damit stellen sich eigene Fragen zu Verwaltung, Verkauf und Auseinandersetzung. Diese sind ausführlich in unserem Ratgeber zur Erbengemeinschaft beschrieben.
Erbschein: nicht automatisch nötig
Um über die Immobilie zu verfügen oder das Grundbuch zu berichtigen, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Nach § 35 der Grundbuchordnung geschieht das grundsätzlich durch einen Erbschein. Liegt aber ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor, ersetzt diese öffentliche Urkunde in der Regel den Erbschein, und dessen nachlasswertabhängige Gebühr entfällt. Das Grundbuchamt kann einen Erbschein dennoch verlangen, wenn es die Erbfolge durch die vorgelegten Unterlagen nicht für ausreichend nachgewiesen hält. Prüfen Sie deshalb zuerst, welche Dokumente bereits vorliegen, bevor Sie einen Antrag stellen, den Sie sich vielleicht sparen können.
Grundbuch berichtigen, auch ohne Verkaufsabsicht
Durch den Erbfall ist die Eintragung des ursprünglichen Eigentümers im Grundbuch unrichtig geworden. Nach § 82 der Grundbuchordnung kann das Grundbuchamt Sie oder eine Testamentsvollstreckerin oder einen Testamentsvollstrecker zur Antragstellung verpflichten. Zuständig ist nach § 1 der Grundbuchordnung das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür keine Gebühr an, das ergibt sich aus dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz. Diese Gebührenfreiheit gilt auch dann, wenn die Eintragung erst später im Zuge einer Erbauseinandersetzung erfolgt, also nicht zwingend mit der harten Zwei-Jahres-Grenze für den Erbfall selbst.
Selbst wenn Sie die Immobilie behalten und selbst nutzen wollen, sollten Sie diesen Schritt nicht aufschieben. Ohne berichtigtes Grundbuch lässt sich später weder verkaufen noch beleihen, und ein Antrag nach Ablauf der Frist kostet zusätzlich Geld für etwas, das Sie sich hätten sparen können.
Binnen drei Monaten: die Anzeige beim Finanzamt
Unabhängig davon, ob am Ende Erbschaftsteuer anfällt, müssen Sie den Erwerb nach § 30 Absatz 1 ErbStG binnen drei Monaten, nachdem Sie davon Kenntnis erlangt haben, dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Ein formloses Schreiben genügt, es sollte aber die in § 30 Absatz 4 ErbStG genannten Angaben enthalten: Name, Anschrift und Beruf von Verstorbenem und Erbe, Todestag und Sterbeort, Gegenstand und Wert des Erwerbs, den Rechtsgrund, das Verwandtschaftsverhältnis und Angaben zu früheren Zuwendungen. Zuständig ist das Finanzamt, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war, nicht Ihr eigenes Wohnsitzfinanzamt. Erst danach entscheidet das Finanzamt, ob überhaupt eine Steuererklärung angefordert wird.
Wie hoch die Erbschaftsteuer im Einzelfall ausfällt, welche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad gelten und wie eine Immobilie dafür bewertet wird, haben wir in einem eigenen Ratgeber zur Erbschaftsteuer auf Immobilien zusammengefasst. Diese Anzeigefrist gehört trotzdem in den Fahrplan der ersten Wochen, weil sie unabhängig von der späteren Steuerhöhe läuft und häufig übersehen wird.
Unterlagen sichern, solange es geht
Parallel zu den formalen Fristen lohnt sich eine praktische Aufgabe: Unterlagen zusammensuchen, bevor sie verloren gehen oder in fremde Hände geraten. Dazu gehören der Grundbuchauszug, ein vorhandener Energieausweis, Nachweise zu Sanierungen und Modernisierungen, Versicherungspolicen, die letzten Nebenkosten- und Grundsteuerbescheide sowie Kontounterlagen zu laufenden Belastungen. Wer diese Unterlagen früh zusammenhat, spart sich später bei Erbschein, Grundbuchberichtigung, Steueranzeige und einer möglichen Wertermittlung mehrfach dieselbe Suche.
Laufende Kosten und Versicherung nicht vergessen
Eine geerbte Immobilie verursacht vom ersten Tag an Kosten, unabhängig davon, ob Sie bereits wissen, was damit passieren soll: Grundsteuer, Abwasser, Müllabfuhr, notwendige Reparaturen und Instandhaltung laufen weiter. Prüfen Sie außerdem, ob eine Wohngebäudeversicherung besteht, und lassen Sie diese unbedingt weiterlaufen, gerade wenn das Haus vorübergehend leer steht. Ein unversichertes, leerstehendes Gebäude ist im Schadensfall ein finanzielles Risiko, das sich mit einer laufenden Police leicht vermeiden lässt. Bei mehreren Erben gilt: Diese Kosten trägt die Erbengemeinschaft gemeinsam, auch dazu mehr im Ratgeber zur Erbengemeinschaft.
Was ist die Immobilie wert?
Erst wenn Fristen erledigt und Unterlagen beisammen sind, macht eine Wertermittlung wirklich Sinn, sie ist die Grundlage für fast alles, was danach kommt: für die Höhe einer möglichen Erbschaftsteuer, für die Auszahlung von Miterben und für die Entscheidung zwischen Verkauf, Vermietung und Eigennutzung. Baujahr, Wohnfläche, Zustand, energetischer Standard und vor allem die Lage bestimmen den Wert, und wenn die Immobilie vermietet ist, fließen zusätzlich Mietertrag und der örtliche Mietspiegel ein. Wie wir dabei konkret vorgehen, erklären wir im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
Erst jetzt: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen
Diese Entscheidung steht bewusst am Ende dieses Fahrplans und nicht am Anfang, denn sie lässt sich erst seriös treffen, wenn Belastungen, Fristen und der tatsächliche Wert bekannt sind. Drei Wege stehen offen:
- Vermietung rechnet sich nur, wenn die Mieteinnahmen absehbare Sanierungs- und Instandhaltungskosten sowie Zins und Tilgung einer bestehenden Finanzierung decken. Bei älteren Immobilien lohnt es sich, diese Kosten eher zu hoch als zu niedrig anzusetzen.
- Eigennutzung setzt drei Klärungen voraus: Wollen Sie Ihren Lebensmittelpunkt wirklich dorthin verlegen, können Sie Umbau und Sanierung dauerhaft aus eigenem Vermögen finanzieren, und reichen bei mehreren Erben die Mittel, um die Miterben auszuzahlen.
- Verkauf ist der Weg mit den wenigsten Vorbedingungen. Gerade beim Elternhaus lohnt es sich, die Entscheidung nach diesen drei Punkten zu prüfen, statt sie rein emotional zu treffen, denn wer sich mit Sanierungs- und Unterhaltskosten dauerhaft überlastet, hat am Ende weder die Erinnerung noch die finanzielle Ruhe gewonnen.
Erben Sie gemeinsam mit anderen, kommt eine weitere Ebene dazu: Für die Verfügung über die Immobilie selbst braucht es die Mitwirkung aller Miterben, für laufende Verwaltungsentscheidungen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mehrheit reichen. Wie das im Einzelnen funktioniert und welche Wege aus einer Erbengemeinschaft herausführen, steht im dazugehörigen Ratgeber.
Unser Teil davon
Wir sind keine Rechtsanwälte und stellen keine Erbscheine oder Steueranzeigen aus. Was wir übernehmen, ist die Immobilienseite: eine belastbare Wertermittlung, damit Sie und gegebenenfalls Ihre Miterben auf derselben Zahlenbasis entscheiden, und die Begleitung, sobald die Entscheidung für einen Verkauf gefallen ist. Mehr zu unserer Arbeit bei geerbten Immobilien finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf nach einer Erbschaft.
