Was ist Erbschaftssteuer und wann fällt sie an?
Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt erhoben, wenn jemand Vermögen erbt, dessen Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Bei Immobilien ist das schnell der Fall, denn schon ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Kassel oder Göttingen kann den Freibetrag für Geschwister oder entferntere Verwandte deutlich überschreiten.
Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Steuer: Verwandtschaftsverhältnis (Steuerklasse), Wert der Immobilie (Steuerbasis) und Eigene Nutzung oder Vermietung (mögliche Befreiungen).
Freibeträge und Steuerklassen 2026
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser abhängt:
| Steuerklasse | Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Steuerklasse I | Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern (bei Erbschaft) | 500.000 / 400.000 / 200.000 / 100.000 € | 7 - 30 % |
| Steuerklasse II | Geschwister, Nichten/Neffen, Eltern bei Schenkung, geschiedener Ehegatte | 20.000 € | 15 - 43 % |
| Steuerklasse III | Alle übrigen (z.B. Lebensgefährten, Freunde) | 20.000 € | 30 - 50 % |
Quelle: §§ 15, 16, 19 Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), Stand 2026.
Enkel, deren Elternteil (also das Kind des Erblassers) bereits vor dem Erbfall verstorben ist, haben nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG ebenfalls 400.000 Euro Freibetrag statt 200.000 Euro.
Wie das Finanzamt eine Immobilie bewertet
Das Finanzamt nutzt typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Regelfall nach § 182 Abs. 2 BewG ist für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren ist nur ein Auffangverfahren, das nach § 182 Abs. 4 BewG greift, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Diese typisierten Verfahren liefern oft Werte, die über dem realistischen Marktwert liegen. Das lässt Erben unnötig viel Steuer zahlen.
Wer einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen kann, zahlt entsprechend weniger Steuer. § 198 Abs. 2 BewG lässt dafür drei Nachweisformen zu: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, ein Gutachten eines Sachverständigen mit besonderer Sachkunde und Erfahrung oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert zertifizierten Sachverständigen. Zusätzlich genügt nach § 198 Abs. 3 BewG ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag erzielt wurde. Für Erben, die die Immobilie ohnehin verkaufen, ist das oft der einfachste Nachweis. Bei höheren Differenzen lohnt sich der Aufwand für ein Gutachten schnell.
Das Familienheim - die wichtigste Befreiung
§ 13 Absatz 1 Nummer 4b/c ErbStG enthält eine zentrale Vergünstigung: Das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden.
- Ehegatten erben das Familienheim ohne Größenbeschränkung steuerfrei, wenn sie es mindestens 10 Jahre selbst nutzen.
- Kinder erben das Familienheim bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei (alles darüber wird anteilig versteuert). Auch hier gilt: 10 Jahre Selbstnutzung.
- Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen. Die Rechtsprechung zieht die Grenze regelmäßig bei sechs Monaten nach dem Erbfall. Wer deutlich später einzieht, riskiert die Befreiung von Anfang an.
- Bei Verstoß gegen die 10-Jahres-Frist erfolgt eine Nachversteuerung, außer der Erwerber ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit, Umzug in ein Pflegeheim oder Tod.
Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
Neben dem Familienheim ist § 13d ErbStG die zweite zentrale Immobilienvergünstigung im Erbschaftsteuerrecht. Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, ein Abschlag von 10 Prozent auf den steuerlichen Wert. Der Abschlag gilt nicht für gewerblich vermietete Immobilien und lässt sich für dasselbe Objekt nicht mit der Familienheimbefreiung kombinieren.
Nachlassverbindlichkeiten mindern die Steuer
Vom Wert des Nachlasses lassen sich nach § 10 Abs. 5 ErbStG Nachlassverbindlichkeiten abziehen, bevor die Steuer berechnet wird: Schulden des Erblassers, etwa eine noch valutierende Grundschuld auf der geerbten Immobilie, sowie Bestattungskosten und Kosten der Nachlassregelung. Für Letztere gilt ohne jeden Einzelnachweis eine Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Die Rechenbeispiele in diesem Artikel sind vereinfacht und rechnen diese Position nicht durchgängig mit. In der Praxis mindert sie den steuerpflichtigen Erwerb zusätzlich.
Was Sie in den ersten Monaten erledigen müssen
Nach § 30 ErbStG muss jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall beim Finanzamt angezeigt werden. Eine formlose Mitteilung genügt. Zuständig ist nach § 35 ErbStG nicht das Wohnsitzfinanzamt des Erben, sondern das zuletzt für den Erblasser zuständige Finanzamt. Erst danach entscheidet das Finanzamt, ob es eine förmliche Erbschaftsteuererklärung anfordert.
Legale Strategien zur Vermeidung
Wer rechtzeitig plant, kann Erbschaftssteuer deutlich reduzieren oder ganz vermeiden:
- Schenkungen zu Lebzeiten: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer schon zu Lebzeiten an Kinder schenkt, kann erheblich Steuer sparen.
- Übertragung mit Nießbrauch: Eigentum wird übertragen, der Übergeber behält das lebenslange Nutzungs- und Erträgnisrecht. Steuerlich wird der Wert des Nießbrauchs vom Schenkungswert abgezogen.
- Familienheim-Strategie: Selbstgenutztes Wohneigentum frühzeitig zum Familienheim machen, um die Steuerbefreiung zu sichern.
- Verkehrswertgutachten: Bei der Bewertung den realistischen Marktwert nachweisen statt den oft höheren typisierten Wert des Finanzamts.
Wann sich ein Verkauf nach Erbschaft lohnt
Viele Erben stehen vor der Frage: Behalten oder verkaufen? Pro Verkauf sprechen häufig: fehlende Bindung an die Region, Sanierungsstau, Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen, Liquiditätsbedarf für Erbschaftssteuer. Pro Behalten: emotionale Bindung, Eigennutzung als Familienheim, langfristige Wertsteigerung in guten Lagen.
Adams & Heyder vermittelt regelmäßig in Erbschaftsfällen in Kassel und Göttingen. Wir kennen die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten und arbeiten eng mit Steuerberatern und Notaren zusammen.
Drei typische Erbschafts-Szenarien aus unserer Praxis
Szenario 1: Geerbtes Einfamilienhaus an Tochter
Eine alleinerziehende Tochter erbt das Familienhaus ihrer verstorbenen Mutter in Wehlheiden. Verkehrswert: 480.000 Euro. Der persönliche Freibetrag liegt bei 400.000 Euro, der zu versteuernde Anteil beträgt also 80.000 Euro. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur nach dem Betrag oberhalb einer Wertgrenze: Da 80.000 Euro die Stufe bis 75.000 Euro überschreiten, greift in Steuerklasse I (Kind) der Satz von 11 Prozent auf den vollen Betrag, rechnerisch 8.800 Euro. Der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG begrenzt diesen Steuersprung auf 7.750 Euro. Wäre sie unverzüglich eingezogen und hätte das Haus mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnt, wäre die Steuer nach der Familienheimregelung für Kinder entfallen.
Szenario 2: Erbengemeinschaft mit zwei Söhnen
Zwei Brüder erben gemeinsam ein Reihenhaus ihrer Eltern in Niederzwehren. Verkehrswert: 350.000 Euro. Jeder Bruder hat 400.000 Euro Freibetrag, der hälftige Anteil von 175.000 Euro liegt jeweils darunter, damit fällt keine Erbschaftssteuer an. Allerdings besteht die Frage: Verkauf oder Übernahme durch einen Bruder. Im konkreten Fall hat der ältere Bruder den jüngeren ausbezahlt und das Haus selbst genutzt.
Szenario 3: Vermietete Eigentumswohnung an Nichte
Eine kinderlose Tante vererbt ihrer Nichte eine vermietete Eigentumswohnung in der Südstadt. Verkehrswert: 280.000 Euro. Weil die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet ist, greift der Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG: Angesetzt werden nur 90 Prozent des Werts, also 252.000 Euro. Der Freibetrag in Steuerklasse II (Nichte) beträgt 20.000 Euro, sodass 232.000 Euro steuerpflichtig werden. Bei 20 Prozent Steuersatz fallen rund 46.400 Euro Erbschaftssteuer an. Die Nichte hat sich für den Verkauf entschieden und die Steuer aus dem Verkaufserlös beglichen.
Praktische Tipps zur Steuerminderung
Schenkungen zu Lebzeiten sind oft die effizienteste Lösung. Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Wer mit 60 Jahren mit der Übertragung beginnt, kann bis 80 Jahre dreimal die volle Freibetragshöhe nutzen. Bei Kindern bedeutet das pro Person 1,2 Millionen Euro steuerfreie Übertragung über die Lebensphase.
Nießbrauch macht die Übertragung doppelt attraktiv: Die Eltern übertragen das Eigentum an die Kinder, behalten aber das lebenslange Wohn- und Erträgnisrecht. Steuerlich wird der Nießbrauchwert vom Übertragungswert abgezogen, was die Steuerlast reduziert. Praktisch bleiben die Eltern in ihrem gewohnten Umfeld.
Verkehrswertgutachten lohnen sich bei höheren Werten. Wer eine Immobilie mit einem Marktwert von 600.000 Euro hat, das Finanzamt aber typisierend mit 720.000 Euro bewertet, zahlt auf die Differenz unnötig Steuer. Ein professionelles Gutachten von etwa 1.500 bis 3.000 Euro kann fünfstellige Steuerersparnis bedeuten.
Selbstnutzung als Familienheim ist eine starke Karte. Wer als Ehegatte oder Kind das geerbte Familienheim mindestens 10 Jahre weiter selbst bewohnt, übernimmt es steuerfrei. Die Bedingung ist strikt: Zieht der Erbe vor Ablauf der 10 Jahre aus, kommt es zur Nachversteuerung. Wer aber sowieso selbst wohnen will, sollte diese Befreiung unbedingt nutzen.
Stundung der Steuer ist möglich. Wer eine Immobilie erbt, aber nicht über die Liquidität verfügt, um die Erbschaftssteuer aus eigenen Mitteln zu zahlen, kann beim Finanzamt eine bis zu 10-jährige zinsfreie Stundung beantragen, sofern die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird (selbst bewohnt oder zu Wohnzwecken vermietet) und der Erwerber die Steuer nur durch einen Verkauf aufbringen könnte. Wird die Immobilie später verkauft, entfällt die Stundung. Das verhindert Notverkäufe.
