Ratgeber
Erbschaftssteuer auf Immobilien 2026
Freibeträge, Bewertungsverfahren des Finanzamts und legale Strategien zur Steuervermeidung.
· Stefan Heyder
Verfasst von
Stefan Heyder
Mitgründer Adams & Heyder · 250+ Immobilienbewertungen
Was ist Erbschaftssteuer und wann fällt sie an?
Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt erhoben, wenn jemand Vermögen erbt, dessen Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Bei Immobilien ist das schnell der Fall - schon ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Kassel oder Göttingen kann den Freibetrag für Geschwister oder entferntere Verwandte deutlich überschreiten.
Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Steuer: Verwandtschaftsverhältnis (Steuerklasse), Wert der Immobilie (Steuerbasis) und Eigene Nutzung oder Vermietung (mögliche Befreiungen).
Freibeträge und Steuerklassen 2026
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser abhängt:
| Steuerklasse | Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Steuerklasse I | Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern (bei Erbschaft) | 500.000 / 400.000 / 200.000 / 100.000 € | 7 - 30 % |
| Steuerklasse II | Geschwister, Nichten/Neffen, Eltern bei Schenkung, geschiedener Ehegatte | 20.000 € | 15 - 43 % |
| Steuerklasse III | Alle übrigen (z.B. Lebensgefährten, Freunde) | 20.000 € | 30 - 50 % |
Quelle: §§ 15, 16, 19 Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), Stand 2026.
Wie das Finanzamt eine Immobilie bewertet
Das Finanzamt nutzt typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Bei Einfamilienhäusern kommt meist das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Diese Verfahren liefern oft Werte, die über dem realistischen Marktwert liegen - was Erben unnötig viel Steuer zahlen lässt.
Wer einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG nachweisen kann, zahlt entsprechend weniger Steuer. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten Sachverständigen oder einer DIA-Bewerter-zertifizierten Person erstellt werden. Bei höheren Differenzen lohnt sich der Aufwand schnell.
Das Familienheim - die wichtigste Befreiung
§ 13 Absatz 1 Nummer 4b/c ErbStG enthält eine zentrale Vergünstigung: Das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden.
- Ehegatten erben das Familienheim ohne Größenbeschränkung steuerfrei, wenn sie es mindestens 10 Jahre selbst nutzen.
- Kinder erben das Familienheim bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei (alles darüber wird anteilig versteuert). Auch hier gilt: 10 Jahre Selbstnutzung.
- Bei Verstoß gegen die 10-Jahres-Frist erfolgt eine Nachversteuerung.
Legale Strategien zur Vermeidung
Wer rechtzeitig plant, kann Erbschaftssteuer deutlich reduzieren oder ganz vermeiden:
- Schenkungen zu Lebzeiten: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer schon zu Lebzeiten an Kinder schenkt, kann erheblich Steuer sparen.
- Übertragung mit Nießbrauch: Eigentum wird übertragen, der Übergeber behält das lebenslange Nutzungs- und Erträgnisrecht. Steuerlich wird der Wert des Nießbrauchs vom Schenkungswert abgezogen.
- Familienheim-Strategie: Selbstgenutztes Wohneigentum frühzeitig zum Familienheim machen, um die Steuerbefreiung zu sichern.
- Verkehrswertgutachten: Bei der Bewertung den realistischen Marktwert nachweisen statt den oft höheren typisierten Wert des Finanzamts.
Wann sich ein Verkauf nach Erbschaft lohnt
Viele Erben stehen vor der Frage: Behalten oder verkaufen? Pro Verkauf sprechen häufig: fehlende Bindung an die Region, Sanierungsstau, Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen, Liquiditätsbedarf für Erbschaftssteuer. Pro Behalten: emotionale Bindung, Eigennutzung als Familienheim, langfristige Wertsteigerung in guten Lagen.
Adams & Heyder vermittelt regelmäßig in Erbschaftsfällen in Kassel und Göttingen. Wir kennen die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten und arbeiten eng mit Steuerberatern und Notaren zusammen.
Drei typische Erbschafts-Szenarien aus unserer Praxis
Szenario 1: Geerbtes Einfamilienhaus an Tochter
Eine alleinerziehende Tochter erbt das Familienhaus ihrer verstorbenen Mutter in Wehlheiden. Verkehrswert: 480.000 Euro. Der persönliche Freibetrag liegt bei 400.000 Euro - der zu versteuernde Anteil beträgt also 80.000 Euro. In Steuerklasse I (Kind) fallen darauf 7 Prozent Erbschaftssteuer an, also rund 5.600 Euro. Hätte sie das Haus mindestens 10 Jahre selbst genutzt, wäre die Steuer entfallen.
Szenario 2: Erbengemeinschaft mit zwei Söhnen
Zwei Brüder erben gemeinsam ein Reihenhaus ihrer Eltern in Niederzwehren. Verkehrswert: 350.000 Euro. Jeder Bruder hat 400.000 Euro Freibetrag, der hälftige Anteil von 175.000 Euro liegt jeweils darunter - es fällt keine Erbschaftssteuer an. Allerdings besteht die Frage: Verkauf oder Übernahme durch einen Bruder. Im konkreten Fall hat der ältere Bruder den jüngeren ausbezahlt und das Haus selbst genutzt.
Szenario 3: Vermietete Eigentumswohnung an Nichte
Eine kinderlose Tante vererbt ihrer Nichte eine vermietete Eigentumswohnung in der Südstadt. Verkehrswert: 280.000 Euro. Der Freibetrag in Steuerklasse II (Nichte) beträgt nur 20.000 Euro - 260.000 Euro werden steuerpflichtig. Bei 20 Prozent Steuersatz fallen 52.000 Euro Erbschaftssteuer an. Die Nichte hat sich für den Verkauf entschieden und die Steuer aus dem Verkaufserlös beglichen.
Praktische Tipps zur Steuerminderung
Schenkungen zu Lebzeiten sind oft die effizienteste Lösung. Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Wer mit 60 Jahren mit der Übertragung beginnt, kann bis 80 Jahre dreimal die volle Freibetragshöhe nutzen. Bei Kindern bedeutet das pro Person 1,2 Millionen Euro steuerfreie Übertragung über die Lebensphase.
Nießbrauch macht die Übertragung doppelt attraktiv: Die Eltern übertragen das Eigentum an die Kinder, behalten aber das lebenslange Wohn- und Erträgnisrecht. Steuerlich wird der Nießbrauchwert vom Übertragungswert abgezogen, was die Steuerlast reduziert. Praktisch bleiben die Eltern in ihrem gewohnten Umfeld.
Verkehrswertgutachten lohnen sich bei höheren Werten. Wer eine Immobilie mit einem Marktwert von 600.000 Euro hat, das Finanzamt aber typisierend mit 720.000 Euro bewertet, zahlt auf die Differenz unnötig Steuer. Ein professionelles Gutachten von etwa 1.500 bis 3.000 Euro kann fünfstellige Steuerersparnis bedeuten.
Selbstnutzung als Familienheim ist eine starke Karte. Wer als Ehegatte oder Kind das geerbte Familienheim mindestens 10 Jahre weiter selbst bewohnt, übernimmt es steuerfrei. Die Bedingung ist strikt: Zieht der Erbe vor Ablauf der 10 Jahre aus, kommt es zur Nachversteuerung. Wer aber sowieso selbst wohnen will, sollte diese Befreiung unbedingt nutzen.
Stundung der Steuer ist möglich. Wer eine Immobilie erbt, aber nicht über die Liquidität verfügt, um die Erbschaftssteuer aus eigenen Mitteln zu zahlen, kann beim Finanzamt eine bis zu 10-jährige zinsfreie Stundung beantragen - sofern die Immobilie selbst genutzt oder vermietet ist. Das verhindert Notverkäufe.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer für Kinder?
Kinder haben pro Elternteil 400.000 Euro Freibetrag (Stand 2026, § 16 ErbStG). Beide Eltern verstorben ergibt damit insgesamt 800.000 Euro steuerfrei pro Kind. Bei Stiefkindern und Adoptivkindern gelten dieselben Freibeträge wie bei leiblichen Kindern.
Was zahlen Ehegatten als Erbschaftssteuer?
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro plus einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro. Beim selbst genutzten Familienheim greift unter bestimmten Voraussetzungen sogar die vollständige Steuerbefreiung.
Wie wird eine Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet?
Das Finanzamt bewertet Immobilien typisierend nach dem Bewertungsgesetz - üblicherweise im Sachwertverfahren (Häuser) oder Ertragswertverfahren (Mietshäuser). Wer einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen kann, etwa durch ein Verkehrswertgutachten, zahlt entsprechend weniger.
Kann ich die Erbschaftssteuer für eine Immobilie auf Raten zahlen?
Ja. § 28 ErbStG erlaubt eine zinsfreie Stundung der Erbschaftssteuer auf bis zu 10 Jahre, wenn die Immobilie selbst genutzt oder vermietet ist und der Steuerschuldner sie sonst verkaufen müsste, um die Steuer zu zahlen.
Wann fällt keine Erbschaftssteuer auf ein Familienheim an?
Ehegatten erben das selbst genutzte Familienheim steuerfrei, wenn sie es mindestens 10 Jahre weiter selbst nutzen. Kinder erben das Familienheim steuerfrei bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche, ebenfalls unter der Bedingung der 10-jährigen Selbstnutzung.
Quellen und weiterführende Informationen
- Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) - aktuelle Fassung
- Bewertungsgesetz (BewG) §§ 179 ff. zur Immobilienbewertung
- Bundesministerium der Finanzen: Übersicht Erbschaftssteuer
- Hessisches Ministerium der Finanzen: Erbschaftssteuer in Hessen
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Bei konkreten Erbschaftsfragen empfehlen wir die Hinzuziehung eines Steuerberaters oder Notars.
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