Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben. Miete, Nebenkosten und Laufzeit gelten unverändert weiter, der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen.
Für den Verkäufer hat das eine Nachwirkung: Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der bisherige Vermieter nach § 566 Absatz 2 BGB wie ein Bürge. Er wird frei, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang durch eine Mitteilung des Vermieters erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Teilen Sie Ihren Mietern den Eigentümerwechsel deshalb schriftlich mit.
Auch die Mietzahlungen sind zu beachten. Verfügungen des Vermieters über die Miete, etwa Vorauszahlungen, wirken nach § 566b BGB gegenüber dem Erwerber für den Kalendermonat, in dem der Eigentumsübergang stattfindet. Wer für Nebenkostenabrechnungen früherer Zeiträume zuständig ist, regeln Sie am besten ausdrücklich im Kaufvertrag.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nicht bei jedem Verkauf. Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Es gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Wird ein Haus mit Mietern im Ganzen verkauft und nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Besteht es, muss der Verkäufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter kann es schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben. Bei Grundstücken läuft die Frist nach § 469 Absatz 2 BGB bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung. Eine Vereinbarung, die das Recht zum Nachteil des Mieters abändert, ist unwirksam. Planen Sie diese zwei Monate bei der Kaufabwicklung ein, denn der Käufer kann erst Sicherheit haben, wenn sie abgelaufen sind.
Darf der Käufer dem Mieter kündigen?
Ein Käufer wird nicht automatisch kündigungsberechtigt. Eine Kündigung des Vermieters setzt nach § 573 Absatz 1 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Eigenbedarf ist ein Beispiel dafür: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.
Zusätzlich schützt § 577a BGB Mieter nach einer Umwandlung. Wurde nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach verkauft, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Das gilt auch beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber, ausgenommen Familien- und Haushaltsangehörige. Die Länder dürfen die Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Landesrecht in Niedersachsen und Hessen
In Niedersachsen beträgt die Frist nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung in den dort genannten Gebieten, darunter die Stadt Göttingen und der Flecken Bovenden, fünf Jahre. Die Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2025 und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2031 außer Kraft. Hessen hat eine eigene Mieterschutzverordnung, die befristet ist und regelmäßig überprüft wird. Lassen Sie die aktuelle Gebietsliste vor dem Verkauf für Ihre Gemeinde prüfen, bevor Sie dem Käufer eine Kündigungsmöglichkeit in Aussicht stellen.
Wie wirkt sich die Vermietung auf den Verkauf aus?
Ein laufender Mietvertrag verändert den Käuferkreis. Kapitalanleger interessiert die Rendite aus der vorhandenen Miete, Selbstnutzer können erst nach Ablauf der Kündigungsfristen einziehen. Aus unserer Erfahrung fragen Käufer deshalb früh nach dem Mietvertrag, einer Aufstellung der Nettokaltmieten, den Nebenkostenabrechnungen und dem Nachweis über die Kaution. Das sind Erfahrungswerte, keine gesetzlichen Vorgaben. Wer diese Unterlagen vollständig bereithält, beantwortet die ersten Fragen ohne Verzögerung. Die allgemeine Checkliste finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf.
Besichtigungen finden in der Wohnung eines Mieters statt. Stimmen Sie die Termine rechtzeitig mit den Mietern ab, denn ihr Entgegenkommen beeinflusst, wie gut die Immobilie wirkt. Zur Kaution gilt: Der Erwerber tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Kann der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Deshalb gehört die Übergabe der Kaution ausdrücklich in den Kaufvertrag.
Welche Steuer fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?
Entscheidend ist die Haltedauer. Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Befreiung für Objekte, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, greift bei einer Vermietung nicht. Die Details erklären wir im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Unser Teil davon
Wir bewerten die Immobilie mit ihrem Mietverhältnis, sprechen mit Ihnen den Umgang mit den Mietern ab und führen Besichtigungen so, dass der Mieter nicht überfordert wird. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenfreie Immobilienbewertung, unser Vorgehen beim Hausverkauf in Kassel beschreibt die Serviceseite. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall übernimmt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
