Welches Verfahren für Ihre Immobilie gilt
Die häufigste Frage lautet nicht, wie ein Verfahren funktioniert, sondern welches für die eigene Immobilie greift. Deshalb zuerst die Antwort, die Begründung folgt danach.
| Ihre Immobilie | Verfahren | Warum |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung in dichter Lage | Vergleichswertverfahren | Genügend vergleichbare Verkäufe vorhanden, etwa im Vorderen Westen, in Wehlheiden oder in Göttingen-Weende |
| Reihen- oder Doppelhaus in typisierter Siedlung | Vergleichswertverfahren | Baugleiche Nachbarobjekte liefern eine belastbare Preisbasis |
| Freistehendes Einfamilienhaus | Sachwertverfahren | Jedes Objekt ist individuell, echte Vergleichsfälle fehlen meist |
| Fachwerk, Denkmal oder Unikat | Sachwert, stark marktangepasst | Standard-Kostenkennwerte treffen die Realität nicht, der Marktanpassungsfaktor trägt die Bewertung |
| Mehrfamilienhaus, Wohnungspaket | Ertragswertverfahren | Gekauft wird der Ertrag, nicht die Bausubstanz |
| Gewerbe- und Renditeobjekt | Ertragswertverfahren | Bewertung folgt der Vermietbarkeit und der Restnutzungsdauer |
Warum es überhaupt drei Verfahren gibt
Eine Immobilie hat keinen objektiv ablesbaren Preis. Sie hat einen Wert, der sich je nach Blickwinkel unterschiedlich erschließt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, orientiert sich an dem, was vergleichbare Wohnungen zuletzt gekostet haben. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit der Miete. Und wer ein freistehendes Haus bewertet, für das es schlicht keine Vergleichsobjekte gibt, muss über die Bausubstanz gehen. Genau diese drei Blickwinkel bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung ab.
Verkehrswert ist nicht der erzielbare Preis
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Nach § 194 Baugesetzbuch wird er durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, und zwar ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Dieser Halbsatz ist der Grund, warum ein Verkauf über oder unter dem Verkehrswert liegen kann, ohne dass die Bewertung falsch war. Zwei Interessenten, die dasselbe Haus wollen, sind ein persönliches Verhältnis. Ein Verkäufer unter Zeitdruck ebenfalls. Der Verkehrswert ist die sachliche Basis. Was daraus als Angebotspreis wird, ist eine getrennte, strategische Entscheidung.
Die Rechtsgrundlage
Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Sie regelt das Vergleichswertverfahren in den §§ 24 bis 26, das Ertragswertverfahren in den §§ 27 bis 34 und das Sachwertverfahren in den §§ 35 bis 39.
Ein verbreiteter Irrtum
Oft ist zu lesen, das Vergleichswertverfahren habe Vorrang. Das stimmt nicht. § 6 Absatz 1 der Verordnung stellt die drei Verfahren gleichrangig nebeneinander und lässt auch mehrere davon gleichzeitig zu. Gewählt wird nach Objektart, Marktgepflogenheiten und, besonders wichtig, nach der Eignung der verfügbaren Daten. Der entscheidende Satz lautet: die Wahl ist zu begründen. Wer Ihnen eine Bewertung vorlegt, sollte Ihnen also sagen können, warum genau dieses Verfahren gewählt wurde.
Woher die Daten kommen
Keines der Verfahren funktioniert ohne Marktdaten. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet (§ 12 ImmoWertV, § 193 Baugesetzbuch). Sie sind damit die einzige Datenquelle, die auf realen Verkäufen beruht und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.
Dabei gilt der Grundsatz der Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV: Ein Wert darf nur in dem Modell verwendet werden, aus dem er abgeleitet wurde. Einen Liegenschaftszinssatz aus einer anderen Region einzusetzen, weil er günstiger aussieht, führt zu einem falschen Ergebnis. Das klingt technisch, ist aber der Grund, warum wir für Kassel und Göttingen mit zwei getrennten Datensätzen arbeiten.
Das Vergleichswertverfahren
Der Grundgedanke ist der einfachste von allen: Was haben vergleichbare Immobilien in vergleichbarer Lage zuletzt tatsächlich gekostet? § 24 Absatz 1 ImmoWertV formuliert es so, dass der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. An diesem Wort hängt die ganze Brauchbarkeit des Verfahrens.
In Kassel funktioniert das dort gut, wo viel und Ähnliches verkauft wird: Altbauwohnungen im Vorderen Westen, in Wehlheiden und in der Südstadt, dazu die baugleichen Neubaueinheiten in der Unterneustadt. In Göttingen gilt dasselbe für Weende und Geismar.
Es kippt dort, wo pro Jahr nur eine Handvoll Objekte den Eigentümer wechselt. In Gemeinden wie Naumburg, Breuna oder im Knüllwald gibt es schlicht keine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe. Wer dort trotzdem mit dem Vergleichswertverfahren arbeitet, rechnet mit Zufallswerten.
Das Sachwertverfahren
Hier wird das Objekt gedanklich zerlegt: Was ist der Grund und Boden wert, und was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich seines Alters. Die Kostenkennwerte dafür sind die Normalherstellungskosten 2010 aus Anlage 4 der Verordnung. Sie beziehen sich auf den Kostenstand des Jahres 2010 und werden über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf den Stichtag umgerechnet (§ 36 Absatz 2 ImmoWertV). Zusätzlich passt ein vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegter Regionalfaktor die Kosten an den lokalen Markt an.
Die Alterswertminderung ist unspektakulärer, als viele erwarten. § 38 ImmoWertV besteht aus einem einzigen Satz: Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser setzt der Gutachterausschuss Kassel eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an, für Büro- und Verwaltungsgebäude 60 Jahre.
Entscheidend ist am Ende aber nicht die Rechnung, sondern der Marktanpassungsfaktor, mit dem der rechnerische Sachwert an die reale Marktlage angepasst wird. Genau hier trennt sich Ortskenntnis von Tabellenwissen. Bei einem teilsanierten Fachwerkhaus im Kern von Gudensberg oder Fritzlar liegen die Standard-Kostenkennwerte systematisch daneben. Die eigentliche Bewertungsarbeit steckt dann in der Marktanpassung, nicht in der Kostentabelle.
Das Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten zählt nicht die Bausubstanz, sondern was sie abwirft. § 27 Absatz 1 ImmoWertV stellt dabei auf marktüblich erzielbare Erträge ab, nicht zwingend auf die aktuell vereinbarte Miete. Die Verordnung kennt drei Spielarten: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Die zentrale Stellschraube ist der Liegenschaftszinssatz. Er beschreibt, mit welcher Verzinsung Immobilien einer Art am örtlichen Markt tatsächlich gehandelt werden. Je höher er ist, desto niedriger der Ertragswert. Und er ist regional, nicht bundesweit.
Die amtlichen Werte für Kassel
Der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Kassel hat für den Jahrgang 2025, Stichtag 1. Januar 2026, folgende Werte beschlossen:
| Objektart | Liegenschaftszins | Rohertragsfaktor | Kauffälle | Ø Restnutzungsdauer |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (auch Reihen- und Doppelhaus) | 2,5 % | 22,7 | 104 | 33 Jahre |
| Zweifamilienhaus | 2,5 % | 24,2 | 12 | 30 Jahre |
| Mehrfamilienhaus unter 300 m² Wohnfläche | 2,8 % | 17,0 | 25 | 25 Jahre |
| Mehrfamilienhaus 300 bis 699 m² Wohnfläche | 3,0 % | 16,4 | 21 | 26 Jahre |
Quelle: Immobilienmarktbericht 2026, Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Kassel, Tabellen 20 bis 23. Jahrgang 2025, Stichtag 01.01.2026.
Was sich seit 2021 verändert hat, in amtlichen Zahlen
Über die Zinswende wird viel geschrieben, meist mit bundesweiten Durchschnitten. Für Kassel lässt sie sich exakt beziffern. Beim Einfamilienhaus entwickelten sich Liegenschaftszins und Rohertragsfaktor so:
| Jahrgang | Liegenschaftszins | Rohertragsfaktor |
|---|---|---|
| 2021 | 1,1 % | 31,0 |
| 2022 | 1,1 % | 33,6 |
| 2023 | 1,2 % | 32,5 |
| 2024 | 1,8 % | 26,0 |
| 2025 | 2,5 % | 22,7 |
Quelle: Immobilienmarktbericht 2026, Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Kassel, Tabelle 20.
In Zahlen ausgedrückt: Der Liegenschaftszins hat sich seit 2021 mehr als verdoppelt, der Rohertragsfaktor ist von 31,0 auf 22,7 gefallen. Käufer zahlen heute für dieselbe Jahresmiete deutlich weniger als noch 2022. Wer seine Preisvorstellung aus dieser Zeit mitgenommen hat, geht mit einer Erwartung in den Verkauf, die der Markt nicht mehr bedient. Das ist kein Argument gegen einen Verkauf, aber eines für eine realistische Ausgangsbasis.
Kassel und Göttingen: zwei Bundesländer, zwei Datenwelten
Wir vermitteln in beiden Städten, und das bedeutet in der Bewertung mehr Aufwand, als es von außen aussieht. Kassel liegt in Hessen, Göttingen in Niedersachsen. Zuständigkeiten, Portale und Turnus sind verschieden.
Häufiger Fehler in Ratgebertexten
Göttingen hat keinen eigenen Gutachterausschuss. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim, der neben der Stadt Göttingen auch die Landkreise Göttingen, Goslar, Holzminden und Northeim abdeckt. Seine Geschäftsstelle sitzt allerdings in Göttingen, weshalb die Verwechslung so häufig vorkommt.
- Kassel: Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Kassel, Bodenrichtwerte über BORIS Hessen, Immobilienmarktbericht kostenfrei als Download
- Göttingen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim, Bodenrichtwerte über BORIS.NI im Portal Immobilienmarkt.NI, Grundstücksmarktdaten ebenfalls kostenfrei
Für Mehrfamilienhäuser in Göttingen samt Bovenden, Eddigehausen und Rosdorf weist der Ausschuss Northeim zum Stichtag 1. Januar 2025 einen Liegenschaftszinssatz von 2,80 Prozent für das Normobjekt aus, ermittelt aus 167 Kauffällen der Jahre 2020 bis 2024. Bemerkenswert daran ist die Mietabhängigkeit: Bei einer Nettokaltmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter ergeben sich 3,2 Prozent, bei 12,00 Euro nur noch 2,4 Prozent. Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Bericht keine eigenen Zinssätze aus, weshalb wir dort auch keine ansetzen und die Kasseler Werte ausdrücklich nicht übertragen.
Ein Punkt, der oft überrascht: In beiden Städten sind diese Daten kostenfrei zugänglich. In vielen anderen Regionen Deutschlands sind Marktberichte kostenpflichtig. Wenn Ihnen jemand erklärt, an die Zahlen komme nur ein Fachmann, stimmt das für Kassel und Göttingen nicht.
Gutachten oder Maklerbewertung: was Sie wann brauchen
Beides hat seine Berechtigung, aber sie sind nicht austauschbar. Für den Verkauf brauchen Sie eine fundierte Marktwerteinschätzung. Für bestimmte förmliche Zwecke reicht die nicht.
Wollen Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen, etwa im Erbfall, nennt § 198 Absatz 2 Bewertungsgesetz ausdrücklich zwei Wege: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines von einer Person, die als Sachverständiger für Grundstückswertermittlung staatlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Eine gewöhnliche Maklereinschätzung erfüllt das nicht.
Der dritte Weg wird oft übersehen: Nach § 198 Absatz 3 genügt auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag liegt und die Verhältnisse unverändert sind. Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkauft, braucht also unter Umständen gar kein Gutachten. Das kann mehrere Tausend Euro sparen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer auf Immobilien.
Bei Betreuungsfällen verlangt § 1850 BGB für die Verfügung über ein Grundstück die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Ein förmliches Verkehrswertgutachten schreibt das Gesetz dabei nicht ausdrücklich vor, in der Praxis fordern die Gerichte aber regelmäßig einen belastbaren Wertnachweis. Klären Sie das im Einzelfall mit dem Gericht oder einem Anwalt, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.
Wie wir bewerten
Wir geben keine Schätzungen ab. Wir rechnen in der Regel alle drei Verfahren und plausibilisieren sie gegeneinander, weil erst der Abgleich zeigt, ob ein Ergebnis trägt. Grundlage sind die Daten der zuständigen Gutachterausschüsse, die aktuellen Bodenrichtwerte und unsere eigenen Vermittlungsdaten aus über 300 Verkäufen in der Region.
- Objektart und Datenlage klären. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, ein freistehendes Haus oder ein Renditeobjekt? Davon und von der Zahl vergleichbarer Verkäufe in der Lage hängt ab, welches Verfahren überhaupt tragfähig ist.
- Verfahren wählen und die Wahl begründen. Nach § 6 Absatz 1 ImmoWertV wird nach Objektart, Marktgepflogenheiten und Eignung der verfügbaren Daten gewählt. Es gibt keine Rangfolge, aber die Wahl ist zu begründen. Mehrere Verfahren parallel sind ausdrücklich zulässig.
- Daten des Gutachterausschusses beschaffen. Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Sachwert- oder Vergleichsfaktor stammen vom zuständigen Gutachterausschuss. Für Kassel über BORIS Hessen, für Göttingen über BORIS.NI in Niedersachsen.
- Verfahren rechnen und Modellkonformität einhalten. Die Daten dürfen nur in dem Modell verwendet werden, aus dem sie abgeleitet wurden (§ 10 ImmoWertV). Ein Liegenschaftszinssatz aus einer fremden Region oder einem anderen Modell führt zu einem falschen Ergebnis.
- Verkehrswert ableiten und plausibilisieren. Nach § 6 Absatz 4 ImmoWertV wird der Verkehrswert aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abgeleitet. Erst danach folgt die getrennte Frage nach der Angebotspreis-Strategie.
Die Bewertung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Aktuelle Marktdaten für Ihre Lage finden Sie in unseren Marktberichten für Kassel und Göttingen.
