Die Unterlagen, ohne die es nicht geht
Vier Dokumente bilden die Grundlage. Ohne sie kommt weder eine seriöse Bewertung noch eine Finanzierung des Käufers zustande, und beim Energieausweis droht sogar ein Bußgeld.
| Unterlage | Pflicht | Wo | Kosten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Ja | Grundbuchamt am Amtsgericht | 10 Euro, elektronisch 5 Euro |
| Energieausweis | Ja | Aussteller nach Gebäudeenergiegesetz | je nach Ausweisart |
| Liegenschaftskarte, Flurkarte | Praktisch immer nötig | Kataster, Stadt oder Landesamt | Kassel auf Anfrage, Göttingen ab 20 Euro |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Dringend zu empfehlen | Bauaufsicht der Stadt | Kassel 30 Euro, Göttingen auf Anfrage |
Der Grundbuchauszug
Er zeigt, wem das Grundstück gehört, welche Rechte darauf lasten und welche Grundschulden eingetragen sind. Einsehen darf ihn nach § 12 Absatz 1 der Grundbuchordnung jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie dieses Interesse ohne Weiteres.
Die Gebühren sind bundesweit gleich und stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz: 10 Euro für einen unbeglaubigten Ausdruck, 20 Euro für einen amtlichen, und nur 5 Euro, wenn Sie sich den Auszug elektronisch als unbeglaubigte Datei schicken lassen. Für den Verkauf reicht der unbeglaubigte Auszug fast immer.
Vorsicht bei Internetportalen
Es gibt kommerzielle Anbieter, die den Auszug gegen deutlich höhere Gebühren beschaffen. Das Amtsgericht Göttingen weist von sich aus darauf hin, dass der direkte Antrag beim Gericht günstiger und zuverlässiger ist. Ein elektronisches Grundbuch existiert zwar in beiden Bundesländern, der Zugang ist aber Behörden, Notaren und nach gesondertem Antrag einzelnen Berufsgruppen vorbehalten. Für Privatpersonen gibt es keine Selbstbedienung.
Der Energieausweis
Er ist zehn Jahre gültig (§ 79 Absatz 3 Gebäudeenergiegesetz). Liegt kein gültiger vor, muss vor dem Verkauf einer ausgestellt werden. Wichtig sind drei Pflichten, die alle bußgeldbewehrt sind:
- Angaben in der Anzeige: Sobald ein Ausweis vorliegt, gehören Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse in jedes Inserat (§ 87 Gebäudeenergiegesetz)
- Vorlage bei der Besichtigung: spätestens dann muss der Ausweis oder eine Kopie vorliegen
- Übergabe an den Käufer: nach dem Verkauf ist der Ausweis auszuhändigen
Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro. Das trifft in der Praxis vor allem Privatverkäufer, die ohne Ausweis inserieren. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu den Energieausweis-Pflichten für Verkäufer.
Die Baulastenauskunft
Diese Unterlage wird am häufigsten vergessen, und sie verursacht die meisten Auseinandersetzungen nach dem Kauf. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf dem Grundstück liegt, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn oder die Übernahme einer Abstandsfläche. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis bei der Bauaufsicht, und sie wirkt gegen jeden späteren Eigentümer.
Ein verbreiteter Irrtum
Man liest gelegentlich, in einem der beiden Bundesländer gebe es kein Baulastenverzeichnis. Das stimmt nicht. Hessen führt eines nach § 75 der Hessischen Bauordnung, Niedersachsen nach § 81 der Niedersächsischen Bauordnung. Bundesweit ohne Baulast sind nur Bayern und Brandenburg. Unterschiedlich sind also nur Zuständigkeit und Gebühr, nicht die Sache selbst.
Unterlagen, die den Preis beeinflussen
Diese Papiere sind nicht vorgeschrieben, aber sie entscheiden mit über den erzielbaren Preis. Wer nachweisen kann, dass das Dach 2019 neu gedeckt und die Heizung 2022 getauscht wurde, verhandelt aus einer anderen Position.
- Wohnflächenberechnung, weil eine Abweichung nach dem Kauf regelmäßig zu Streit führt
- Grundrisse und Baubeschreibung, ohne die kaum ein Käufer eine Finanzierung bekommt
- Nachweise über Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Dämmung
- Bei Heizungsanlagen der letzte Schornsteinfegerbericht
- Bei Photovoltaik oder Wärmepumpe die Anlagendokumentation und Einspeisezusagen
- Bei vermieteten Einheiten die Mietverträge und die letzte Nebenkostenabrechnung
Zur Wohnfläche eine Klarstellung, weil sie oft falsch dargestellt wird: Eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist beim freien Verkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die Verordnung gilt unmittelbar nur für geförderten Wohnraum. In der Praxis wird sie aber mangels Alternative fast immer zugrunde gelegt. Gut zu wissen: Räume ab zwei Metern Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel nur zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte. Wer sie voll rechnet, produziert eine Abweichung, die später auffällt.
Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung
Hier kommt eine zweite Ebene dazu, weil der Käufer nicht nur die Wohnung erwirbt, sondern auch in eine Gemeinschaft eintritt. Er will wissen, was dort finanziell auf ihn zukommt.
Teilungserklärung
Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Anders als oft angenommen liegt sie nicht bei der Hausverwaltung, sondern beim Grundbuchamt, weil sie dort nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz hinterlegt wird.
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Üblich sind die letzten drei Jahre. Käufer lesen daraus, ob eine große Sanierung ansteht. § 18 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz gibt Ihnen als Eigentümer das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Beschluss-Sammlung
Der praktisch wichtigste Beleg, weil dort alle Beschlüsse fortlaufend gesammelt sind. § 24 Absatz 7 Wohnungseigentumsgesetz gibt Ihnen ausdrücklich ein Einsichtsrecht, und Sie können auch einen Dritten dazu ermächtigen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Zeigen die laufenden Kosten. Der Verwalter erstellt beides nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz.
Stand der Erhaltungsrücklage
Der korrekte Beleg ist der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz. Er weist den Stand der Rücklagen aus und ist allen Eigentümern zugänglich zu machen.
Sonderfall geerbte Immobilie
Vor dem Verkauf muss im Grundbuch stehen, wer Eigentümer ist. Dafür braucht das Grundbuchamt einen Nachweis der Erbfolge. Nach § 35 der Grundbuchordnung geht das grundsätzlich über einen Erbschein, aber es gibt eine praktisch sehr wichtige Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügt diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. Einen Erbschein brauchen Sie also vor allem dann, wenn nur ein handschriftliches Testament vorliegt oder gar keines.
Zwei Jahre Zeit, und das spart bares Geld
Die Gerichtsgebühr für die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall entfällt vollständig, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch dann, wenn die Erben erst nach einer Auseinandersetzung eingetragen werden. Nach Ablauf der zwei Jahre wird die Gebühr fällig, und sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Wichtig: Befreit ist nur die Gerichtsgebühr, Notarkosten und die Kosten eines Erbscheins sind davon nicht erfasst.
Weitere Punkte zum Erbfall, insbesondere zu Steuern und zur Bewertung durch das Finanzamt, finden Sie in unseren Ratgebern zur Erbschaftssteuer auf Immobilien und auf unserer Seite zum Verkauf einer geerbten Immobilie.
Wo Sie was bekommen: Kassel und Göttingen im Vergleich
Wir vermitteln in zwei Bundesländern, und die Wege dorthin sind unterschiedlich. Diese Tabelle spart Ihnen eine Menge Suchzeit.
| Unterlage | Kassel (Hessen) | Göttingen (Niedersachsen) |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Kassel, Friedrichstraße 32-34. Antrag per Post oder E-Mail | Amtsgericht Göttingen, Berliner Straße 8. Antrag schriftlich, per Fax oder persönlich, keine E-Mail |
| Liegenschaftskarte | Stadt Kassel, Kundenzentrum Geodaten, Friedrich-Ebert-Straße 160. Gebühr auf Anfrage | Katasteramt Göttingen, Danziger Straße 40. Ab 20 Euro, online 20 Prozent günstiger |
| Baulastenauskunft | Bauaufsicht Stadt Kassel, Online-Antrag. Auskunft 30 Euro, Negativbescheinigung 15 Euro | Fachdienst Bauordnung Stadt Göttingen, schriftlich mit Ausweis und Eigentumsnachweis. Gebühr auf Anfrage |
| Bauakteneinsicht | Bauaufsicht, ausschließlich über das digitale Eingangsportal. Ab 12,50 Euro, bis zu zwei Wochen | Fachdienst Bauordnung, nur nach Voranmeldung vor Ort. Gebühr auf Anfrage |
Stand 4. August 2026. Wo "auf Anfrage" steht, veröffentlicht die zuständige Stelle keinen festen Betrag. Wir fragen ihn im Rahmen unserer Beauftragung für Sie ab, statt hier eine Zahl zu nennen, die nicht belegt ist.
Wenn Unterlagen fehlen
Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Gerade bei Häusern, die seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind, liegt selten ein vollständiger Ordner bereit. Fehlende Genehmigungen, Grundrisse und Nachträge lassen sich fast immer aus der Bauakte rekonstruieren, die die Bauaufsicht zu jedem genehmigten Vorhaben führt.
Planen Sie dafür Zeit ein. Die Stadt Kassel weist selbst darauf hin, dass die Bearbeitung im Einzelfall bis zu zwei Wochen dauern kann, weil jede Akte einzeln aus dem Archiv gezogen wird. In Göttingen ist die Einsicht nur nach Voranmeldung möglich. Wer erst zwei Tage vor dem Notartermin merkt, dass die Baugenehmigung fehlt, verschiebt den Termin.
Was wir für Sie übernehmen
Die Beschaffung der Unterlagen ist der Teil des Verkaufs, an dem die meisten Eigentümer den Faden verlieren. Vier Behörden, unterschiedliche Antragswege, unterschiedliche Fristen. Wir übernehmen die Behördengänge, fordern die Unterlagen an und prüfen, ob sie vollständig und aktuell sind, bevor das Objekt an den Markt geht.
- Grundbuchauszug beantragen. Schriftlich beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Unbeglaubigt 10 Euro, elektronisch 5 Euro. In Kassel auch per E-Mail möglich, in Göttingen nur schriftlich, per Fax oder persönlich.
- Energieausweis prüfen oder erstellen lassen. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Liegt kein gültiger vor, muss vor dem Verkauf einer ausgestellt werden. Ohne ihn dürfen Sie nicht einmal inserieren, weil Pflichtangaben in die Anzeige gehören.
- Lage und Zuschnitt aus dem Kataster holen. In Kassel über das Kundenzentrum Geodaten der Stadt, in Göttingen über das Katasteramt des Landesamts. In Niedersachsen gibt es bei Online-Bestellung 20 Prozent Rabatt.
- Baulastenverzeichnis abfragen. Bei der Bauaufsicht der jeweiligen Stadt. In Kassel per Online-Antrag, Auskunft 30 Euro, Negativbescheinigung 15 Euro. In Göttingen schriftlich mit Ausweis und Eigentumsnachweis.
- Fehlende Unterlagen aus der Bauakte rekonstruieren. Akteneinsicht bei der Bauaufsicht. In Kassel ausschließlich über das digitale Eingangsportal, Grundgebühr ab 12,50 Euro. In Göttingen nur nach Voranmeldung vor Ort.
Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist, bevor Sie mit der Beschaffung beginnen: Wie wir bewerten, erklären wir im Ratgeber zu den Wertermittlungsverfahren.
