Gebäudemodernisierungsgesetz: was für Eigentümer gilt

Worum es geht

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Verkündet wurde es im Bundesgesetzblatt 2026 Teil I Nr. 226 vom 28. Juli 2026. Hinter der Umbenennung steckt mehr als ein neuer Titel: Das Gesetz setzt die überarbeitete europäische Gebäuderichtlinie um und ordnet dabei zwei Bereiche neu, die Eigentümer unmittelbar betreffen, nämlich die Heizung und den Energieausweis.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Das Gesetz kommt in Stufen. Was die Heizung angeht, gilt es bereits. Die Regeln zum Energieausweis greifen dagegen erst zum 1. Januar 2027. Wer beides in einen Topf wirft, gibt heute falsche Auskunft, und zwar in beide Richtungen: Manche fürchten eine Austauschpflicht, die es nicht mehr gibt, andere verlassen sich auf einen Ausweis, der in seiner heutigen Form bald nicht mehr ausgestellt wird.

Die Stufen im Überblick

Was das für Ihre Heizung bedeutet

Die Sorge, eine ältere Heizung müsse kurzfristig raus, ist mit dem GModG gegenstandslos geworden. Das feste Betriebsverbot ist entfallen. Eine Anlage darf weiterlaufen, solange sie funktioniert, und sie darf repariert werden. Auch der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung ist wieder zulässig.

An die Stelle der starren Vorgabe, beim Heizungstausch zu 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, tritt eine schrittweise steigende Beimischung biogener Brennstoffe. Für Anlagen, die vor dem Inkrafttreten eingebaut wurden, gilt Bestandsschutz.

Wirtschaftlich bleibt die Frage trotzdem offen. Eine neue fossile Heizung ist heute erlaubt, aber sie legt die Brennstoffkosten für die nächsten zwei Jahrzehnte fest. Und sie ist im Energieausweis sichtbar, den Kaufinteressenten künftig noch genauer lesen werden.

Was sich 2027 beim Energieausweis ändert

Zum 1. Januar 2027 treten die §§ 79 bis 88 in ihrer neuen Fassung in Kraft. Die wichtigsten Punkte für Eigentümer:

• Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Objekte kommt künftig ausschließlich der Bedarfsausweis infrage, der auf einer technischen Berechnung beruht und in der Regel teurer ist.
• Der Ausweis wird digital ausgestellt. Das Papierdokument als Ausgangsformat hat ausgedient.
• Mehr Pflichtangaben. Der Katalog in § 85 wird deutlich erweitert. Kennwerte und Energieeffizienzklasse werden zu allgemeinen Standardangaben.
• Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude. Dort werden die Klassen A bis G neu eingeführt.
• Ausweispflicht bei Vertragsverlängerung. Wird ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert und liegt noch kein gültiger Ausweis vor, muss einer erstellt werden.
• Denkmalgeschützte Gebäude sind nicht mehr ausgenommen. Beim Verkauf und bei der Vermietung wird auch dort ein Energieausweis fällig. Eine Sanierungspflicht folgt daraus nicht.

Für vorhandene Ausweise gilt Bestandsschutz: Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis bleibt bis zum Ablauf seiner zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Niemand muss ihn ersetzen, nur weil sich das Gesetz geändert hat.

Welche Angaben heute schon in jedes Inserat gehören und welche Ausweisart für Ihr Gebäude gilt, steht im Ratgeber zum Energieausweis.

Verkaufen oder erst modernisieren?

Diese Frage stellen uns Eigentümer seit dem Sommer fast wöchentlich. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber vier Punkte helfen bei der Entscheidung.

Der Zustand der Anlagentechnik schlägt das Datum. Eine dreißig Jahre alte Heizung ist unabhängig von jeder Gesetzesstufe ein Verkaufsargument gegen Sie. Ist sie dagegen zehn Jahre alt und gewartet, ändert das neue Gesetz an Ihrer Ausgangslage wenig.

Modernisierung rechnet sich selten über den Verkaufspreis allein. Käufer honorieren eine neue Heizung, aber in aller Regel nicht in Höhe der vollen Investition. Wer ohnehin wohnen bleibt, modernisiert für sich. Wer verkaufen will, sollte vorher rechnen.

Der Sanierungsstau ist entscheidender als ein einzelnes Bauteil. Dach, Fenster und Dämmung zusammen bestimmen den Eindruck, nicht die Heizung für sich genommen.

Kennen Sie Ihren Ausgangswert. Bevor Sie über Investitionen nachdenken, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist. Erst dann lässt sich beurteilen, ob sich eine Maßnahme lohnt.

Checkliste und Leitfaden zum Herunterladen

Wir haben die Regeln in zwei Dokumente gefasst, die Sie kostenfrei und ohne Anmeldung herunterladen können. Die Checkliste passt auf eine Seite und beantwortet die Frage, welcher Ausweis für Ihr Gebäude gilt und was ins Inserat gehört. Der Leitfaden geht ausführlicher auf Heizung, Nachrüstpflichten und die Stufen des Gesetzes ein.

Beide Dokumente geben den Stand vom September 2026 wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Wenn Sie unsicher sind, welche Regel auf Ihr Gebäude zutrifft, fragen Sie uns. Das kostet nichts.