Was ist ein Wohnrecht, und wie unterscheidet es sich vom Nießbrauch?
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Der Berechtigte darf seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Berechtigte darf sämtliche Nutzungen ziehen und die Immobilie deshalb auch vermieten. Beide Rechte lassen sich nicht übertragen (§ 1059, § 1092 Absatz 1 BGB).
Im Grundbuch steht das Wohnrecht in der zweiten Abteilung, in der Belastungen mit Ausnahme von Grundschulden stehen (§ 10 GBV). Die Grundschuld der Bank steht in Abteilung III. Das Recht endet mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Absatz 2 in Verbindung mit § 1061 BGB). Für die Löschung gilt: Ohne einen Sterbevermerk im Grundbuch ist vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod die Bewilligung des Rechtsnachfolgers nötig, wenn Rückstände möglich sind (§ 23 GBO). Mit Sterbevermerk genügt der Nachweis des Todes.
Kann ich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Ja, denn das Wohnrecht ist eine Last des Grundstücks. Der Käufer erwirbt das Haus mit dem Recht und kann es erst selbst nutzen, wenn es erloschen ist. Das wirkt auf den Preis.
Der Rang im Grundbuch spielt eine Rolle. Er richtet sich nach Eintragungsreihenfolge und Eintragungsdatum (§ 879 BGB). Bei einer Zwangsversteigerung bleibt ein Recht nur bestehen, wenn es beim geringsten Gebot berücksichtigt wird (§§ 44, 52 ZVG). Klären Sie die Rangfrage deshalb früh mit der Bank des Käufers, bevor Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Wie der Termin abläuft, steht im Ratgeber Notartermin beim Immobilienverkauf.
Wie wird ein Wohnrecht bewertet?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zählen grundstücksbezogene Rechte und Belastungen zu den besonderen objektspezifischen Merkmalen, die durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden (§ 8 Absatz 3 Nummer 6 ImmoWertV). Welches Verfahren der Gutachter wählt, erklärt der Ratgeber Wertermittlungsverfahren.
Ein vereinfachtes Beispiel der Verbraucherzentrale: Bei einem Wert von 250.000 Euro, einem Wohnwert von 800 Euro im Monat und 15 Jahren Lebenserwartung ergeben sich 9.600 Euro im Jahr und 144.000 Euro über 15 Jahre. Es bleiben 106.000 Euro. Das ist ohne Abzinsung gerechnet. Ein Sachverständiger berücksichtigt zusätzlich Alter, Sterbetafel und Zinssatz. Die Steuer nutzt für lebenslange Nutzungen den Jahreswert mit einem Vervielfältiger nach der Sterbetafel und 5,5 Prozent Zins (§ 14 BewG). Beim Nießbrauch fällt der Abzug höher aus als beim Wohnrecht.
Verkauf an Bank, Immobilienrente oder Teilverkauf: Was bedeutet das?
Wer „Wohnrecht Verkauf an Bank“ sucht, meint meist eines von vier Modellen. Beim Umkehrdarlehen bleibt das Eigentum beim Eigentümer. Bei der Leibrente wird das Haus gegen Rentenzahlungen verkauft, der Verkäufer erhält ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Anbieter in der Praxis meist nur Zeitrenten von 10 bis 20 Jahren anbieten. Das Recht sollte erstrangig im Grundbuch stehen.
Beim Teilverkauf geht nach der Bundesnotarkammer bis zur Hälfte des Eigentums über, das Nutzungsrecht wird typischerweise als Nießbrauch in Abteilung II eingetragen. Der Verkäufer zahlt ein Nutzungsentgelt, nach der Verbraucherzentrale ab etwa 5 Prozent jährlich des Auszahlungsbetrags. Beim späteren Verkauf kommen Gebühren hinzu, die die Notarkammer mit 3 bis 6 Prozent beziffert. Die Verbraucherzentrale hält die Gesamtkosten für erheblich höher als bei konventionellen Krediten. Beim Verkauf mit Rückmietung wird der Verkäufer Mieter und erhält den vollen Kaufpreis.
Welche Rechte und Pflichten haben Berechtigter und Eigentümer?
Der Berechtigte hat die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, Ausbesserungen schuldet er nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung (§ 1041 BGB). Er darf die Sache nicht umgestalten (§ 1037 Absatz 1 BGB) und muss dem Eigentümer größere Schäden unverzüglich anzeigen (§ 1042 BGB). Für Abnutzung durch ordnungsgemäßen Gebrauch haftet er nicht (§ 1050 BGB). Eine Aufteilung von Betriebskosten, Grundsteuer und größeren Reparaturen nennt § 1093 BGB nicht. Halten Sie sie im Bestellungsvertrag fest.
Kosten für Eintragung und Löschung
Die Eintragung im Grundbuch kostet eine volle Gebühr (Nr. 14121 Kostenverzeichnis GNotKG). Den Wert bemisst § 52 GNotKG: bei Berechtigten über 70 Jahren die ersten 5 Jahre, mit einem Regel-Jahreswert von 5 Prozent des Objektwerts. Bei 300.000 Euro sind das 15.000 Euro mal 5 und damit 75.000 Euro. Tabelle B nennt bis 80.000 Euro eine Gebühr von 219,00 Euro. Die Löschung eines Rechts in Abteilung II kostet 25,00 Euro (Nr. 14143). Notar und Auslagen sind nicht enthalten.
Was heißt das für Ihre Entscheidung?
Wer im Haus wohnen bleiben möchte, hat drei Wege: Verkauf an Privatkäufer mit lebenslangem Wohnrecht, Immobilienrente oder Verkauf mit Rückmietung. Lassen Sie jedes Angebot vor der Beurkundung von einem Notar prüfen. Die Abwägung zwischen Verkaufen und Behalten beschreibt der Ratgeber Immobilie im Alter verkaufen oder behalten. Läuft noch ein Kredit, hilft der Ratgeber Verkauf trotz laufender Finanzierung. Die Unterlagen listet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf. Eine erste Einschätzung zum Wert ohne Wohnrecht gibt die kostenfreie Immobilienbewertung, für Eigentümer in Nordhessen steht die Seite Haus verkaufen in Kassel bereit.
